بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / عبد الصمد محمد هريدى ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائـر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى رقم ٦٧ لسنة ٢٠٠٧ إيجارات كفر الشيخ الابتدائية ” محكمة بيلا الكلية ” بطلب الحكم بإخلاء عين النزاع المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ ١٥ / ٤ / ١٩٧١ والتسليم ، وقال بياناً لدعواه إنه بموجب هذا العقد استأجر منه الطاعن الثانى بصفته شقة النزاع لاستعمالها مقراً لمكتب مخابرات حرس الحدود بأجرة شهرية مقدارها ٩.٢٥ جنيهات ، وقد زادت وفق القانون ٦ لسنة ١٩٩٧ ، وإذ امتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن الفترة من ١ / ٧ / ٢٠٠٦ حتى ٣٠ / ١١ / ٢٠٠٦ رغم سبق تكرار تأخره فى سداد الأجرة حسبما هو ثابت بالدعوى رقم ٤٠ لسنة ١٩٩١ إيجارات بيلا واستئنافها رقم ١٩٥ لسنة ٢٥ ق طنطا ” مأمورية كفر الشيخ ” الذى توقى فيه الإخلاء بسداد الأجرة المطالب بها ، فقد أقام الدعوى .

حكمت المحكمة بفسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم .

استأنف الطاعنان بصفتيهما هذا الحكم بالاستئناف رقم ١٠٣٣ لسنة ٤١ ق طنطا ” مأمورية استئناف كفر الشيخ ” ، وبتاريخ ١٩ / ١ / ٢٠١٠ قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف .

طعن الطاعنان فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأ.يها 

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد ينعى به الطاعنان بصفتيهما على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع مما جره إلى مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه ، وفى بيان ذلك يقولان إنهما تمسكا فى دفاعهما أمام محكمة الموضوع بانتفاء حالة التكرار فى التأخير فى الوفاء بالأجرة لوجود منازعة فى مقدارها باختلاف مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى الحالية وهى ٨٢ جنيهاً عن مقدارها فى الدعوى المتخذة سابقة للتكرار وهى ٩.٢٥ جنيهات طبقاً لعقد الإيجار دون أن يبين المطعون ضده الأساس القانونى للأجرة التى يطالب بسدادها ، فلم يحدد الأجرة القانونية التى احتسبها بالزيادة سواء وفقاً للأجرة التعاقدية أو للأجرة التى قدرتها اللجنة المختصة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن ، وأن ما تم سداده من الأجرة قبل رفع الدعوى الماثلة أكثر من المستحق عليهما وفقاً لتلك الواردة بالعقد ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يحسم هذه المنازعة حول مقدار الأجرة القانونية وسبب زياداتها للعين محل النزاع وقضى بتأييد الحكم الابتدائى بالإخلاء والتسليم ، واطرح هذا الدفاع الجوهرى دون أن يقسطه حقه من الفحص والتمحيص رغم أنه يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، مما يعيبه ويستوجب نقضه .

دعوي إخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بالأجرة

وحيث إن هذا النعى فى محله ، ذلك أن الحكم بالإخلاء فى حالة ادعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو بتأخره فى الوفاء بالأجرة – وفقاً للمادة ١٨ / ب من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ – يستلزم لتحققه سبق إقامة دعوى موضوعية بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة فى مواقيتها ، وأن يستقر الأمر فيها بحكم نهائى يقضى بعدم إجابة المؤجر إلى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة ، وأن مناط الحكم بالإخلاء فى هذه الحالة هو ثبوت الامتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء استعمال حقه بتفادى الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة ، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء للتكرار فقد انتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به .

كما أن المقرر أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدى بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء سواء فى دعوى الإخلاء للتأخير فى الوفاء بالأجرة أو فى دعوى الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بها أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى هذا الطلب ، ولا يعـفيها مــن ذلك قـيام النزاع حول مـقـدار الأجــرة أمام محـكمة أخـرى لم تفصل فيه بعـد ، إذ عـليها أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجــرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى الادعاء بالتأخير فى الوفاء بها ، أما بالنسبة لدعوى تكرار التأخير فى سداد الأجرة فإنه يلزم لتوافر حالة التكرار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هى بذاتها التى كانت محل المطالبة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار ، ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا لحق بهذه الأجرة تغيير فى مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن ، وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية ، فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولاً لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى موضوع الدعوى.

كما أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن تقدير العذر الذى يصلح مبرراً لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة وإن كان من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يتضمن الحكم أسباباً سائغة لقيام هذا المبرر أو انتفائه .

لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق تمسك الطاعنين بصفتيهما بدفاعهما أمام المحكمة المطعون فى حكمها بوجود نزاع جدى حول الأجرة القانونية المستحقة لعين النزاع ، وأن أجرة عين النزاع هى ٩.٢٥ جنيهات شهرياً حسب الثابت بعقد الإيجار وفى الدعوى السابقة المتخذة كسابقة للتكرار ، وليست الأجرة المطالب بها فى الدعوى الماثلة وهى ٨٢ جنيهاً شهرياً ، وأن الحكم لم يبين ماهية الأجرة القانونية تحديداً التى على أساسها اعتد بالأجرة الزائدة المطالب بها فى الدعوى الحالية وما إذا كانت هى الأجرة التعاقدية الواردة بالعقد أم الأجرة التى تقدرها لجنة تقدير الأجرة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن ، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى بفسخ عقد الإيجار والإخلاء والتسليم على سند من ثبوت تكرار تأخر الطاعنين بصفتيهما فى الوفاء بالأجرة محل الدعوى المطروحة دون مبرر رغم سبق التأخير عن سداد الأجرة فى الدعوى السابقة رقم ٤٠ لسنة ١٩٩١ مساكن كلى بيلا واستئنافها رقم ١٩٥ لسنة ٢٥ ق طنطا – مأمورية كفر الشيخ – الذى توقيا فيه الإخلاء بالسداد دون أن يحسم ما أبداه الطاعنان بصفتيهما من المنازعة الجدية حول الأجرة القانونية لعين النزاع وما إذا كانت هى المبلغ المطالب به فى تلك الدعوى أم الأجرة التعاقدية الواردة فى الدعوى السابقة فى الاستئناف رقم ١٩٥ لسنة ٢٥ ق طنطا المشار إليها المتخذة كسابقة للتكرار أو الأجرة التى تقدرها لجان تقدير الأجرة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن ، رغم أنها مسألة أولية تدخل فى صميم المنازعة الإيجارية المطروحة على المحكمة ويتوقف عليها الفصل فى طلب الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة دون مبرر ، واكتفى الحكم المطعون فيه بالقول بأنها منازعة غير جدية ، وهو ما لا يصلح رداً على هذه المنازعة ، وكذلك أغفل ما ساقه الطاعنان بصفتيهما من أنها مبررٌ للتأخير فى سداد الأجرة فى الدعوى الماثلة وأنهما كانا يسددان الأجرة بزيادة تجب نقصان الأجرة فى الفترة المطالب بها ، وقد اعتادا الوفاء بالأجرة بشيكات بنكية قد تتأخر فى البريد لحين وصولها للمطعون ضده وبتسلمه لها ، وقد حجبه ذلك عن بحث هذا الدفاع للطاعنين بصفتيهما بشقيه ، المنازعة فى الأجرة القانونية المستحقة ، ومدى ثبوت ذلك المبرر وأثره على الدعوى أو انتفائه ، لاسيما وأن البين من أوراق الدعوى السابقة دأب المطعون ضده فيها على استلام الأجرة بشيكات بنكية من الجهة التابع لها الطاعنين بصفتيهما ، فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .

الحكم 

لذلـــــك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية كفر الشيخ ” وألزمت المطعون ضده المصروفات .

أميــن الســر                       نائب رئيس المحكمة