انتهاء عقود الإيجار الصادرة للأشخاص الاعتبارية لغير السكنى
قانون رقم 10 لسنة 2022
عقد الإيجار، هو من العقود المسماة التي ترد على المنفعة،و بمقتضاه يلتزم المؤجر بإتاحة حق الانتفاع بشيء معين إلى المستأجر لمدة محددة لِقاء أجر معلوم، ولا يخول المستأجر اى حق يمكنه من التصرف على الشيء بل برد الشيء المؤجر بعينه بعد انقضاء المدة المحددة.
انتهاء عقود الإيجار الصادرة للأشخاص الاعتبارية لغير السكنى
ويعتبر عقد الإيجار من أكثر العقود تداولاً ومنفعةَ للملاك حيث يتيح لهم استغلال أملاكهم، ويتيح للمستأجرين الانتفاع بما لا يملكون، سواء كان هذا الانتفاع بغرض السكنى أو غير السكنى.
كانت قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة تنص على ألا ينتهى العقد لغرض السكنى أو غير غرض السكنى حتى ولو انتهت مدته.
ولكن مؤخرا عُرض نزاع على المحكمة الدستورية العليا فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية، بشأن عدم دستورية استمرار عقد الإيجار للوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستخدامها لغير غرض السكنى بانتهاء المدة؛ وقد قضت المحكمة بعدم دستورية نص المادة 18 من قانون رقم 136 لسنة 1981 فيما تناوله النزاع.
حيث رأت المحكمة أن من حق المالك تحديد مدة العقد وأنه لا يجوز للقانون سلب حق المؤجر فى إخلاء العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الايجار؛ لان في ذلك حرمان لاصحاب الاملاك من تقرير مصير صور الانتفاع بها.
وبناء على حكم المحكمة الدستورية العليا؛ أصدر الرئيس عبد الفتاح السيسى القانون رقم 10 لسنة 2022 والذي نص على انتهاء عقود الإيجار الصادرة للأشخاص الاعتبارية لغير السكنى وجاء القانون حريصا على منح المستأجرين بعض الوقت لتوفيق أوضاعهم، فنص على إخلاء تلك الوحدات المؤجرة بانتهاء مدة 5 سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون ما لم يتم التراضي على خلاف ذلك بين المؤجر والمستأجر، كما نص على زيادة القيمة الإيجارية بواقع 5 أمثال القيمة القانونية السارية،و على أن تزاد سنويا وبصفة دورية بنسبة 15% على آخر قيمة قانونية مستحقة، ولمدة خمس سنوات.
ألزم القانون المستأجر بإخلاء المكان المؤَجر ورده إلى المالك أو المؤجر فى اليوم التالى فور انتهاء المدة سالفة الذكر، وفى حالة امتناع المستأجر عن ذلك؛ يجوز للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن مقرها العقار اصدار امر بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بالحق فى التعويض إن كان له مقتضى.
الهدف من هذا المقال؛ هو أن هذا القانون نقلة تشريعية حيث يحقق التوازن بين المالك والمستأجر ويحافظ على مبدأ التضامن الاجتماعى.
امتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي
إذ كان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بالإخلاء تأسيساً على قيام الطاعن بتغيير نشاط المحل موضوع النزاع من نشاط ” منجد ” إلى ” تجارة الأسماك ” ، وذلك بعد وفاة مورثه – المستأجر الأصلي – مستدلاً على ذلك بالمعاينة المرفقة بالمحضر الإداري رقم … لسنة ٢٠١٠ قسم إمبابة استناداً لنص المادتين ٥٧٩ ، ٥٨٠ من القانون المدني والمادة ٢٩ ق ٤٩ لسنة ١٩٧٧ والمعدل بق رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ في حين أن القانون الأخير وحده هو الواجب التطبيق على الدعوى الماثلة ( لتحرير عقد الإيجار سند الدعوى في ظل أحكام قوانين الإيجارات الاستثنائية ) خاصة وأن واقعة وفاة المستأجر الأصلي للمحل التي ينشأ بموجبها مدى أحقية الطاعن في الامتداد القانوني لعقد الإيجار كانت حاصلة بتاريخ ١١ / ٢ / ١٩٨٩ أي قبل وليس بعد تحرير المحضر الإداري سالف الذكر بعدة سنوات ، وكان المناط لامتداد عقد الإيجار للطاعن هو ممارسته ذات نشاط مورثه المستأجر الأصلي في الفترة التي أعقبت وفاة مورثه المذكور في التاريخ المشار إليه سواء بالذات أو بواسطة نائباً عنه إعمالاً للمادة الأولى من القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ ويحق لمن امتد إليه ذلك العقد فيما بعد تغيير استعمال العين المؤجرة وفقاً للضوابط التي استلزمتها المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث مدى توافر شروط امتداد عقد الإيجار لغير السكنى سند الدعوى إلى الطاعن باعتباره نجل المستأجر الأصلي أي من بين المستفيدين حصراً الوارد ذكرهم بالمادة السابقة من القانون رقم ٦ لسنة ١٩٩٧ وأخصها مدى استمرار ممارسته لذات نشاط مورثه بالنظر في وقت امتداد هذا العقد عقب وفاة مورثه المذكور حتى تغيير النشاط الحالي الثابت بالمعاينة المرفقة بالمحضر الإداري المشار إليها لاسيما وأن الأوراق قد خلت من صدور حكم نهائي بثبوت إضرار الطاعن بسلامة المبنى الكائن به العين المؤجرة من جراء تغيير النشاط ، الأمر الذى يشوب الحكم بالقصور في التسبيب فضلاً عن عيب الخطأ في تطبيق القانون مما يوجب نقضه .
الطعن رقم ١٥٦٢ لسنة ٨٣ قضائية
الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٦/١٤
