الفرق بين عقد الإيجار القديم والجديد
الفرق بين عقد الإيجار القديم والجديد يقع العديد من الأشخاص عندما يقوم بالبحث عن شقة للإيجار، في ضغط وحيرة حول صيغة كتابة عقد الإيجار بسبب انتشار أقاويل حول إن قانون الإيجار القديم أفضل من الجديد.
الفرق بين عقد الإيجار القديم والجديد
وحرصًا منا » على توفير المعلومات اللازمة لقُرائنا، ننشر لكم الفرق بين عقد الإيجار القديم وعقد الإيجار الجديد.
1- إذا كان تاريخ العقد قبل 31 يناير 1996 فهو عقد إيجار قديم ويخضع لقانون إيجار وبيع الأماكن السكنية وغير السكنية رقـم 49 لسنة 1977 وتعديلاته 19771.
2- أما إذا كان عقـد الإيجار بعد تاريخ 31 يناير 1996 فهـو عقد إيجار جديد ويكون محدد المدة ويخضع للقانون المدني.
الفارق بين القانون الجديد والقانون القديم
حنتكلم في موضوع في غاية الأهمية والخطورة وبيشغل بال كتير مننا وهوموضوع الإيجارات أو عقود إيجار الوحدات السكنية وشروط الامتداد القانونى لها وكمان عقود إيجار المحلات التجارية والوحدات ذات الطابع المهني مثل المحامين والأطباء والمهندسين.
أولا: تعريف حق الامتداد:
ثانيا : شروط امتداد عقد الايجار القديم:
1- شرط الصفة :
2- شرط الإقامة الدائمة :
3- شرط ممارسة نفس نشاط المستأجر الأصلى :
س/ ايه هو الامتداد القانونى ؟ وايه هي شروط الامتداد القانونى لعقد الإيجار المحرر بشأن الوحدة السكنية بعد التعديلات الأخيرة فى القانون؟ أو بمعنى أدق امتى بيحق للمالك أنه يقيم دعوى طرد المستأجر للوحدة أو المحل وامتى بيحق للمستأجرإنه يطالب بهذا الامتداد القانوني للعقد ؟.
أولا: تعريف حق الامتداد
هو الحق في أن يظل عقد إيجار الأماكن مستمرا وباقيا و منع المالك من أن يطالب بإنهاء العقد و إسترداد العين المؤجرة ، على الرغم من أن مدة الإيجار المتفق عليها فى العقد قد انتهت أو على الرغم أيضا من وفاة المستأجر الأصلي.
ويلاحظ : أن هذا الحق خاص بعقد الإيجار القديم فقط أى التى أبرمت وفقا الي قانون الإيجار القديم ، وبناء على ذلك: المستأجر الذي كتب عقد إيجار وفقا الي قانون الإيجار الجديد - الذي وفقا له تكون مدة عقد إيجار الشقة سنة أو سنتين و مدة عقد إيجار المحل التجاري أو المكتب 3 سنوات أو 5 سنوات - لا يستطيع التمسك بهذا الحق ، لإنه فى نظر القانون ليس من أصحاب هذا الحق .ثانيا : شروط امتداد عقد الايجار القديم
1- شرط الصفة :
نظرا لخطورة هذا الحق بالنسبة للمؤجر (المالك) ، فنص المشرع على أن هذا الحق خاص ببعض الأشخاص فقط ، بعد أن تأكد المشرع إلى أن مصالح هؤلاء الأشخاص أولى بالرعاية والحماية من مصلحة المؤجر فى استرداد العين المؤجرة منهم ؛ وهم :
” زوجة المستأجر وأولاده ووالديه ” ؛ وذلك وفقا لما انتهت إليه أحكام المحكمة الدستورية العليا بشأن نص المادة ٢٩من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ من اقتصار امتداد عقد الإيجار على زوج أو اولاد أو والدى المستأجر الأصلى .
2- شرط الإقامة الدائمة :
لكي يستطيع أى من هؤلاء الأشخاص- ولنفترض والد المستأجر – أن يتمسك بحقه فى الامتداد القانونى لعقد الايجار ، فلابد فى أن يكون مقيما مع المستأجر بصورة مستمرة فى العين المؤجرة ، ولم يصعب المشرع هذا الشرط ، بل يكفى إقامتهم معه بالعين المؤجرة إقامة مستقرة أخر سنة قبل وفاة المستأجر الأصلى أو تركه العين المؤجرة .
3- شرط ممارسة نفس نشاط المستأجر الأصلى :
بالنسبة إلى الإمتداد القانوني لعقد إيجار المحلات – وهى الوحدات المعدة للأغراض الغير سكنية وهي المحلات التجارية – حيث يشترط أن يكون المستفيد من الامتداد قد استعمل العين المؤجرة في ممارسة ذات النشاط الذي كان يستعمله المستأجر الأصلي حتى وفاة المستأجر الأصلي أى وقت تحقق شروط الامتداد القانونى للعقد ، أى يكون ورثة المستأجر الأصلي كانوا يزاولون نفس نشاط المستأجر مورثهم حال حياته ومعه أو بواسطة نائب لهم في نفس النشاط الذى كان يزاوله المستأجر وتم تحرير العقد لذلك.
ولا يجوز قانونا الامتداد للورثة في حالة ترك نشاط المستأجر الأصلي ومزاولة حرفة أخرى أو تغيير النشاط الذي كان يزاوله المستأجر الأصلي, في هذه الحالة لايمتد العقد للمحل التجارى وينتهى العقد (وفقا لنص المادة رقم 1,2,4, من القانون رقم 6 لسنة 1997) .
ولكن السؤال الأن : كيف يمكن إثبات الإقامة الموجبة لحق الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟
ونقول في هذا الشأن: يجوز إثبات واقعة الإقامة في الوحدة المؤجرة بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن كما يجوز ذلك عن طريق توجيه اليمين ، وتعد القرائن من أهم طرق الإثبات في الحق الامتداد القانوني ومنها إيصال سداد الأجرة على سبيل المثال .
ومن ضمن وسائل إثبات الإقامة بالعين المؤجرة اليمين الحاسمة وقد تكون قضائية أى أمام القضاء وقد تكون في مجلس غير القضاء أي بانعقاد المجالس العرفية والمؤرخة لتقديمها للقضاء عند الإثبات ، ومن ذلك أيضا شهادة الشهود وهو لا يتم إلا عند إحالة الدعوي المتعلقة بالنزاع على العين المؤجرة لإثبات الإقامة للتحقيق أمام المحكمة التى تنظر النزاع .
مع ملاحظة أن مسألة الإقامة هى من المسائل المتعلقة بشخص المقيم بالعين والتى حددها القانون الامتداد فلايجوز توجيه اليمين الا له فقط دون المستأجر الأصلي وذلك في اثبات أو نفي إقامته بالعين .
الفرق بين عقد الإيجار القديم والجديد
آخر تحديثات قانون الإيجار الجديد وتعديلات الايجار القديم 2025
يتساءل الكثيرون عن كلاً من قانون الإيجار الجديد قانون الإيجار القديم وآخر الأخبار المتعلقة به، هذا القانون الذي مر بالعديد من التعديلات التي تشمل كل من الوحدات السكنية والوحدات التجارية والإدارية.
ما هو قانون قانون الايجار الجديد؟ وما آخر اخبار قانون الايجارات القديم؟ وهل تم الوصل إلى حل يرضى كلاً من المالك والمستأجر؟ سواءً كنت مالك أو مستأجر فستجد في ما يلي كل ما يتعلق بالجديد في قانون الايجارات القديم والجديد.
- ما هو قانون الإيجار القديم وما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله؟
- ما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به؟
- ما هي الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم؟
- ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة؟
- ما هي القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
- كم تبلغ مدة عقد الايجار الجديد؟
- متى يتم إلغاء قانون الايجار القديم؟
- هل يحق للمالك زيادة الإيجار القديم؟
- هل ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر؟ وهل الايجار القديم يورث؟
- هل يحق للورثة تغيير نشاط الوحدات التجارية؟
أهم الأسئلة حول تعديلات قانون الايجار القديم والجديد
يعمل البرلمان في الوقت الحالي على دراسة العديد من المشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم بما يحقق الإنصاف بين المالك والمستأجر.
فبعد أن كان الايجار القديم ينص على أحقية المستأجر في البقاء مدى الحياة بالوحدة التي قام باستئجارها وعدم قدرة المالك على رفع سعر الإيجار، كما جاء قانون الإيجار الجديد ليعطي بعض الحرية للمالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة الإيجار وسعره.
1. ما هو قانون الإيجار القديم وما هي مراحل تطوره وأسباب تعديله؟
صدر أول قانون لتنظيم العلاقة بين المستأجر وصاحب العقار عام 1920 لينص على أن تكون قيمة الإيجار مساوية للأجرة المنصوص عليها فى أول أغسطس 1914، مضافا إليها 50٪ وعدم جواز إخراج المالك للمستأجر إلا بحكم محكمة.
وفي عام 1941، صدر قانون يمنع المالك من رفع قيمة الإيجار أو طرد المستأجر، وذلك لظروف الحرب آن ذاك. وبعد ثورة 1952، صدرت العديد من القوانين التي تلزم المالك بخفض قيمة الإيجار.
ثم جاء قانون الإيجار القديم الجديد عام 1981 لحل الإشكالية بين المالك والمستأجر، والذي حدد قيمة الإيجار ب 7٪ من قيمة الأرض وزيادة الإيجار للعقارات غير السكنية بقيمة تتراوح من 5٪ إلى 30٪ وفقاً لتاريخ نشأتها.
2. ما هو قانون الايجار القديم للمحلات وما هي أخر المستجدات الخاصة به؟
تتضمن آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم للمحلات مشروع قانون يعطي الحق للمستأجر لمد عقد الإيجار لخمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وذلك للوحدات التي تم تأجيرها قبل عام 1996.
وبمجرد إنتهاء هذه المدة، على المستأجر ترك الوحدة المؤجرة للمالك ولا يحتاج المالك لحكم من المحكمة لإخراج المستأجر.
ما أن يصدر القانون؛ سيرتفع الإيجار خمسة أضعاف مما هو عليه مع زيادة سنوية15% (تطبق كل عام) من قيمة آخر إيجار لمدة أربع سنوات، والذي كان مطبقًا حينها زيادة 5 أمثال قيمة الايجار القديم؛ مع فرض عقوبة على المخالفين لهذا القانون تصل إلى حد طرد المستأجر بالايجار القديم نهائيًا.
3. ما هي الإجراءات التي اتُخِذَت لتعديل القانون القديم؟
هناك العديد من المناقشات التي تدور حول قانون الإيجارات القديم، فقد قام البرلمان بتقديم عدة مشاريع لتعديل قانون الإيجار القديم ومناقشة العديد منها.
ولكن قد يتم تأجيل اتخاذ قرار بشأن هذه المشاريع نظراً إلى الحاجة لدراسة شاملة وحوار يشمل كافة فئات المجتمع لضمان تحقيق المصلحة لجميع الأطراف، وقد يتم ترحيل اتخاذ قرار بشأن قانون الإيجارات القديمة الجديد إلى دورة البرلمان القادمة حيث أن الدورة الحالية تنتهي في 9 يناير 2021.
4. ما هي مبادئ قانون الإيجار الجديدة؟
تتضمن اخر اخبار قانون الايجارات الجديد إصدار محكمة النقض لستة مبادئ لتنظيم علاقة المالك والمستأجر في ما يتعلق بالأماكن غير السكنية، وهذه المبادئ هي:
١- في حال وجود شركاء، لا يحق لأحدهم – ما لم يمتلك النصيب الأكبر- أن يقوم بتأجير المكان، وإذا فعل فمن حق باقي الشركاء أن يطالبوا بإخراج المستأجر.
٢- في حالة وفاة المستأجر، فإن عقد الإيجار لا يمتد لباقي الشركاء ولكن الامتداد الوحيد لورثة المستأجر الأصلي.
٣- إذا توفى المستأجر الأصلي وقام المالك بإستلام الإيجار من الورثة، فهذا يؤدي إلى نشأة علاقة تجارية بين الطرفين.
٤- تحرير عقد الإيجار الجديد لا يمنع تمسك المستأجر بشروط العلاقة الإيجارية السابقة إلا إذا تم نص شروط مختلفة في العقد الجديد.
٥- إقامة الزوجة في منزل إيجار قديم يؤدي إلى امتداد عقد الإيجار ما دامت الاقامة دائمة ومستمرة.
٦- في حال ترك المستأجر الأصلي لشراكة تتعلق بالوحدة التي قام بتأجيرها فإن من حق المالك طلب إخلاء هذه الوحدة.
5. كيف أثر قانون الإيجار الجديد علي كل من الملاك والمستأجرين والعقار المراد تأجيره؟
عانى الكثير من الملاك بسبب قانون الإيجار القديم الذي يعطي للمستأجر حق المكوث في الوحدة التي قام بتأجيرها و توريثها لأبنائه مقابل جنيهات قليلة، في الوقت الذي قد لا يجد فيه المالك مكان للعيش له أو لأبنائه وذلك لعدم إمتلاكه حق إخراج المستأجر أو ورثته من العقار.
مما لا شك فيه أن من أهم إنجازات قوانين الإيجارات الجديدة هي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحقيق العدالة لكلا الطرفين، ليحصل المالك على مبلغ عادل من المال وتحدد مدة الإيجار في العقد، فلا يمكث المستأجر بالوحدة المستأجرة مدى الحياة كما كان الوضع في الإيجار القديم.
6. ما هي المدة التي تم تحديدها وفقاً للتعديلات التي طرأت على قانون الإيجار الجديد وماذا ترتب على ذلك؟
أعطى قانون الإيجار الجديد – الصادر عام 1996 – حرية التعاقد لكلٍ من المالك والمستأجر فيما يتعلق بمدة التعاقد، حيث ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المنصوص عليها في العقد، ويمكن تجديد هذه المدة في حال اتفاق الطرفين على ذلك.
ووفقاً لقوانين الإيجارات الجديدة، إذا لم يتم تحديد المدة في العقد فإن الإيجار يعتبر منعقداً لفترة دفع الإيجار، وإذا رغب أحد الطرفين إنهاء التعاقد فعليه إخطار الطرف الآخر.
7. ما هي القيمة الإيجارية الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
لم يقم قانون الإيجار الجديد بتحرير مدة التعاقد فقط، ولكنه حرر أيضاً قيمة الإيجار لتصبح بالاتفاق بين المالك والمستأجر ويتم تدوينها في عقد الإيجار، كما يمكن أن تخضع هذه القيمة لزيادة سنوية يتم الاتفاق عليها.
أما فيما يتعلق بالوحدات غير السكنية، فوفقاَ للقانون رقم 14 لعام 2001 فإن قيمة الزيادة السنوية المركبة ثابتة تعادل نسبة 1٪ أو 2٪ (حسب تاريخ إنشاء الوحدة).
8. كم تبلغ مدة عقد الايجار الجديد؟
وفقًا للمادة 559 في القانون المدني، تبلغ مدة العقد في قانون الايجار الجديد 3 سنوات فقط وما يزيد عن ذلك يجب أن يتم بمعرفة وترخيص من السلطة القانونية المختصة.
9. متى يتم إلغاء قانون الايجار القديم؟
نظرًا لآخر التعديلات على قانون الإيجارات القديم يتم تحديد مدة زمنية لإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر لغير غرض سكني. وبموجب هذا القانون، تخضع جميع الوحدات المؤجرة لزيادة سنوية كما ذكرنا سابقًا حتى عام 2027.
أهم الأسئلة حول تعديلات قانون الايجار القديم والجديد
10. هل يحق للمالك زيادة الإيجار القديم؟
تبعًا لـ آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم 2024 التي بدأ العمل بها منذ مارس 2023، فإنه يحق للمالك زياده الايجار القديم بنسبة 15% خلال 5 سنوات للوحدات السكنية.
11. هل ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر؟ وهل الايجار القديم يورث؟
إجابة شقي السؤالين واحدة، نعم يتم توريث عقد الايجار القديم إلى الورثة ولا ينتهي عقد الايجار بوفاة الممستأجر أو المؤجر، وذلك تبعًا لما نص عليه قانون الايجارات القديم والجديد المحرر في أحكام القانون المدني رقم 4 لسنة 1996. وعلى الورثة إبداء الرغبة في استكمال التأجير أو إنهاءه خلال مدة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ الوفاة.
12. هل يحق للورثة تغيير نشاط الوحدات التجارية؟
إذا قام أحد الورثة بتغيير نشاط العين المؤجرة فيعتبر العقد حينها لاغيًا تبعًا لـ قانون الايجار القديم، ويحق للمالك سحب الوحدة من أهل المستأجر فورًا.
13. ما هي إجراءات طرد المستأجر قانون جديد؟
في حال أراد مالك الوحدة طرد مستأجر على نظام قانون الايجار الجديد، ينبغي عليه أن يكون مستوفيًا لأحد الحالات التالية:
- عدم سداد الإيجار الشهري أو على النظام المتفق عليه
- تغيير نشاط الوحدة المؤجرة من سكني إلى تجاري أو إداري
- تأجير العقار لطرف ثالث دون معرفة المالك
- إحداث ضرر كبير نسبيًا بالوحدة أثناء فترة الايجار
- استخدام الوحدة المؤجرة في نشاطات منافية للآداب والقوانين
14. ما هي أخر المُباحثات والقرارات الخاصة بقانون الإيجار الجديد؟
من آخر أخبار قانون الايجارات الجديد قيام النائب عاطف مخاليف مؤخراً بإعداد مشروع قانون يتضمن كلاً مما يلي:
- إنتزاع الوحدات التي تم تأجيرها وفقاً للإيجار القديم إذا كان المستأجر لا ينتفع بها ومر على غلقها ثلاثة سنوات.
- كما يتضمن مشروع القانون عدم توريث الوحدة المستأجرة إلا في حال وجود الابن القاصر حتى بلوغه سنة الأهلية والفتاة حتى زواجها أو بلوغها سن الرشد.
- واقترح النائب كذلك أن يتم تحديد قيمة الإيجار للوحدات السكنية بجرام الفضة كما كان الوضع في الثمانينيات.
- كما تقدم النائب معتز محمود بمشروع قانون ينص على إعطاء المالك 40٪ من قيمة الوحدة السكنية للمستأجر إذا أراد المالك أن يقوم المستأجر بإخلاء الوحدة، أما إذا أراد المستأجر تملك الوحدة السكنية فعليه دفع 60٪ من قيمتها البيعية السوقية للمالك.
- حال لم يتمكن كل من المالك والمستأجر من الدفع فإنه يتم بيع الوحدة وحصول المالك على 60٪ والمستأجر على 40٪.
رغم كثرة ما يثار حول قانون الإيجار القديم والجديد، إلا أن الأمر ليس بالسوء الذي قد يظنه البعض، فالبرلمان يعمل جاهداً للوصول إلى ما يحقق العدالة ويرضي أصحاب العقارات الذين يشعرون بضياع حقوقهم تحت قانون الإيجار القديم، ويرضى أيضاً المستأجرين الذين يخافون أن يجدو أنفسهم بلا مأوى دون سابق إنذار.
