دعوى طرد لتحقق الشرط الصريح الفاسخ وتغيير النشاط

بناءعلي طلب السيد/ ………… المقيم  …- القاهرة 0ومحله المختار مكتب الاستاذ/

انا                    محضر محكمة               انتقلت واعلنت:

ورثة المرحوم/ …………. وهم:

ويعلنوا بالعنوان  ………….. القاهرة

مخاطبا مع/

الموضوع

بموجب عقد بيع مؤرخ 21/9/1971م الت الملكية الى مورث الطالب العقار الكائن القاهرة  من السادة كلا من  ………..

وحيث ان المدعى عليهم قد قاموا بالاخلال ببنود عقد الايجار ولذلك يطالب المدعى بطردهم من العين للاسباب التالية:

أولا : إعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه طبقا للشرط الصريح الفاسخ:-

بمطالعة العقد سند الدعوى بالبندين الرابع والسادس من العقد حيث تضمن البند الرابع من العقد على الاتى:

(إذا تأخر المستأجر عن دفع الاجرة فى المواعيد المحددة ولو مدة قسط واحد فللمالك الحق ان يلزمه بدفع الاجرة

والمصاريف الرسمية التى تلزم فيها اذ أقيمت دعوى عليه وله الحق ان يفسخ الإيجار حالاٌ بدون ملزومية عليه بأن يتحصل على هذا الفسخ بحكم قضائى

وبدون اجراءات رسمية ماخلا تنبيه يعطى بأن يخلى المحل ولا يجوز للمستأجر مطلقاً أن يرتكن ويحتج بالتجديد

أو بإلغاء التنبيه المذكور انفاً بل مشروط أن المستأجر متنازل من الان عن جميع هذه الاحتجاجات تنازلاً بيناً صريحاً.)

وحيث أن المدعى عليهم لم يقوموا بسداد الأجرة حتى تاريخه مما يحق للمدعى المطالبة باعمال الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه فى البند الرابع من العقد.

وقد قضت محكمة النقض فى ذلك الشأن بأنه:

اشتمال عقد الإيجار علي الشرط الفاسخ الصريح . مؤداه . وجوب اعتبار العقد مفسوخاً من تاريخ حصول المخالفة . أثره .

التزام المستأجر بأداء الريع لصاحب العين باعتباره غاصباً عن المدة اللاحقة .

(الطعن رقم 3005 لسنة 77 قضائية الصادر بجبسة 13/1/2019 منشور على موقع محكمة النقض المصرية)

وقد قضت محكمة النقض ايضاً بأنه:

(الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره .

وقوع الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى تنبيه أو رفع دعوى به . لجوء الدائن إلى القضاء .

اعتبار حكمه مقرراً للفسخ بعد التحقق من توافر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد.)

(الطعن رقم 11922 لسنة 81 قضائية والصادر بجلسة 7/5/2018)

ثانيا: قيام المدعى عليهم بتغيير النشاط دون الحصول على إذن من المالك طبقا للبند السادس من العقد:

قاموا ورثة المستأجر بتغيير النشاط مما يعد اخلالاً ببنود العقد ويجب إخلاء العين وتسليمها له خاليه من الأشخاص والشواغل

وذلك لتغييرالنشاط حيث أن النشاط في عقد الإيجار المؤرخ 1/5/1953 هو نشاط سجائر وحلويات جافه وقد ذكر في عقد الإيجار في البند السادس:

( أن المستأجر يستعمل المحل المؤجر له بشرط ان يراعيه كما يراعي كل انسان ماله الخاص ولا يستعمله الا علي حسب شروط هذا العقد

وبخلاف ذلك تكون هذه الايجاره مفسوخه ويلتزم المستأجر بالمصاريف والاضرار التى تحدث.)

والان تم تغيير النشاط (واصبح زجاج سيارات ) مما يعد إخلال ببنود العقد ويعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه

فإنه ويحق للمدعى المطالبة إخلاء العين المؤجره وتسليمها خاليه من الاشخاص والشواغل.

وقد قضت محكمة النقض بأنه:

(ألاتفاق على اعتبار عقد البيع مفسوخاً من تلقاء نفسه دون تنبيه أو إنذار عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . أثره .

سلب القاضى كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ . اعتبار حكمه مقرراً للفسخ بعد التحقق من توفر شروطه . مؤداه . عدم استطاعة المدين تفادى الفسخ بالسداد . علة ذلك .)

(الطعن رقم 9325 لسنة 87 قضائية – الصادر بجلسة 2/4/2018 منشور على موقع محكمة النقض المصرية)

وحيث نصت الماده 579 من القانون المدني

(يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجره علي النحو المتفق عليه فإن لم يكن هناك اتفاق التزم ان يستعمل العين بحسب ما أعدت له)

وحيث ان المدعى عليهم قاموا بتغيير النشاط من محل سجائر وحلويات جافه الي زجاج عربيات وهذا يختلف عن بنود العقد وخاصة البند السادس.

ثالثاً:إمتناع الورثة عن سداد القيمة الايجارية المنصوص عليها بالعقد:-

فطبقا للعقد المبرم بين مورث المدعى عليهم باجرة ……. جنيه شهريا وتدفع مقدماً اول كل شهر للمالك بمقتضي ايصالات بختم المالك.

وما طرأ عليها من زيادات قانونية بموجب احكام القانون0

وحيث ان المدعى عليهم هم خلف خاص يمتد اليهم عقد الايجار بحكم القانون ومن ثم فإنهم الملزمون بسداد الايجار

حيث أن المدعى عليهم امتنعوا عن سداد الاجره من أكثر من عشرة سنوات رغم إنذارهم بسداد الأجرة مما يحق للمدعى المطالبة بفسخ العقد

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر انتقلت الي محل اقامة المعلن اليهم وسلمتهم صورة من عريضة الدعوى

وكلفتهم بالحضور امام محكمة ………… والكائن مقرها بشارع ……………. وذلك امام الدائرة (  )

وذلك صباح يوم      الموافق    /    /    20 فى تمام الساعة التاسعة صباحا وما بعدها ليسمعوا الحكم عليهم بالاتى:

أولا: اعتبار عقد الايجار المؤرخ 1/5/1953 مفسوخا من تلقاء نفسه طبقا للشرط الصريح الفاسخ بالبند الرابع والسادس من العقد

وكذلك لتغيير النشاط دون إذن من المالك ولعدم سداد القيمة الإيجارية.

ثانيا: الحكم عليهم بطردهم من العين وتسليمها للمدعى خالية من الأشخاص والشواغل.

ثالثا: الزامهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه

مع حفظ كافة حقوق الطالب الاخرى.

ولاجل العلم/

أحكام محكمة النقض ذات الصلة

أرست محكمة النقض المصرية العديد من المبادئ الهامة في هذا الشأن، حيث استقرت أحكامها على أن تغيير المستأجر لاستعمال العين المؤجرة إلى غرض غير المتفق عليه في العقد، وبشكل يلحق ضرراً بالمؤجر، يعد إخلالاً جوهرياً يبرر طلب فسخ العقد والإخلاء. وتشدد المحكمة على ضرورة أن يكون هذا التغيير واضحاً ومؤثراً، وأن يثبت المؤجر وقوع الضرر نتيجة لهذا التغيير، سواء كان ضرراً مادياً أو معنوياً.

الخطوات العملية لفسخ عقد الإيجار لتغيير النشاط

الخطوة الأولى: إثبات واقعة تغيير النشاط

قبل اتخاذ أي إجراء قانوني، يجب على المؤجر جمع الأدلة التي تثبت قيام المستأجر بتغيير النشاط المتفق عليه. يمكن أن تشمل هذه الأدلة صوراً فوتوغرافية لواجهة العقار أو لافتات المستأجر، أو معاينة رسمية يتم إجراؤها عن طريق المحكمة لإثبات الحالة. كما يمكن الاستعانة بشهادة الشهود من الجيران أو حارس العقار الذين يمكنهم تأكيد طبيعة النشاط الفعلي الذي يمارسه المستأجر، وهي خطوة أساسية لتدعيم الدعوى القضائية.

الخطوة الثانية: توجيه إنذار رسمي للمستأجر

تتمثل الخطوة التالية في تكليف المستأجر بالعودة إلى النشاط المتفق عليه وإزالة أسباب المخالفة، وذلك من خلال إنذار رسمي يتم إعلانه على يد محضر. يجب أن يتضمن الإنذار تفاصيل المخالفة بشكل دقيق، مع الإشارة إلى بند العقد الذي تم الإخلال به، ومنح المستأجر مهلة زمنية معقولة للتصحيح. هذا الإنذار يعد شرطاً أساسياً لقبول دعوى الفسخ أمام المحكمة، حيث يثبت أن المؤجر قد أعذر المستأجر قبل اللجوء إلى القضاء.

الخطوة الثالثة: رفع دعوى قضائية بفسخ العقد

إذا لم يستجب المستأجر للإنذار واستمر في المخالفة بعد انتهاء المهلة المحددة، يحق للمؤجر رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة. تكون الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة وتسليمها خالية من الشواغل والأشخاص. يجب إرفاق كافة المستندات المؤيدة للدعوى، مثل نسخة من عقد الإيجار، وصورة من الإنذار الرسمي، وكافة الأدلة التي تثبت تغيير النشاط ووقوع الضرر على المؤجر.

حلول بديلة ودفاعات محتملة

هل يمكن التصالح وتعديل العقد؟

قبل اللجوء إلى القضاء، يمكن للأطراف البحث عن حلول ودية. قد يقبل المؤجر بالنشاط الجديد مقابل زيادة في القيمة الإيجارية إذا كان النشاط لا يسبب ضرراً للعقار أو باقي السكان. في هذه الحالة، يتم تحرير ملحق للعقد الأصلي يوثق التغييرات الجديدة والزيادة في الأجرة، ويتم توقيعه من قبل الطرفين. هذا الحل يوفر الوقت والجهد وتكاليف التقاضي، ويحافظ على استمرارية العلاقة الإيجارية بشكل مرضٍ للطرفين.

دفاعات المستأجر في دعوى الفسخ

في المقابل، قد يدفع المستأجر بعدة دفوع لرد الدعوى المرفوعة ضده. من أبرز هذه الدفاعات إثبات أن التغيير كان طفيفاً ولا يمثل إخلالاً جوهرياً بالعقد، أو أنه لم يلحق أي ضرر بالمؤجر. كما يمكنه الدفع بأن المؤجر كان على علم بالنشاط الجديد وقبله صراحة أو ضمناً من خلال عدم اعتراضه لفترة طويلة، مما يعتبر موافقة ضمنية. ويعود للمحكمة تقدير جدية هذه الدفوع بناءً على الأدلة المقدمة من الطرفين.

نصائح وإرشادات لتجنب النزاعات

للمؤجر: كيفية صياغة عقد إيجار محكم

لتجنب النزاعات المستقبلية، يجب على المؤجر الحرص عند صياغة عقد الإيجار. ينصح بتضمين بند واضح وصريح يحدد الغرض من الإيجار بدقة، مع إضافة شرط فاسخ صريح ينص على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم قضائي في حالة إخلال المستأجر بهذا البند. هذه الصياغة تعزز من الموقف القانوني للمؤجر وتجعل إجراءات الفسخ أكثر سرعة وفعالية عند حدوث المخالفة.