صياغة العقود

افضل صيغه لعقد بيع نهائي لشقة تمليك

الشروط القانونية وضمانات صحة التعاقد في القانون المصري

fayrouz FAFA 24th يناير 2022

0 1٬488 16 دقائق

افضل صيغه لعقد بيع نهائي لشقة تمليك – عقد بيع نهائي لشقة تمليك

أفضل صيغة لعقد بيع نهائي لشقة تمليك | الشروط القانونية وضمانات صحة التعاقد في القانون المصري

أفضل صيغة لعقد بيع نهائي لشقة تمليك

يُعد عقد البيع النهائي للشقة التمليك من أهم العقود القانونية التي يحرص الأفراد على تحريرها عند إتمام عمليات بيع وشراء العقارات، حيث يمثل السند القانوني الذي يثبت انتقال ملكية الشقة من البائع إلى المشتري وفقًا للشروط المتفق عليها بين الطرفين. كما أن صياغة العقد بصورة قانونية سليمة تساعد على حماية الحقوق وتجنب المنازعات المستقبلية المتعلقة بالملكية أو الثمن أو التسليم.

ويبحث الكثير من المواطنين عن أفضل صيغة لعقد بيع نهائي لشقة تمليك تضمن سلامة التعاقد وتحتوي على كافة البنود الجوهرية التي تحمي البائع والمشتري أمام الجهات القضائية والإدارية.

في هذا المقال نستعرض أهمية عقد البيع النهائي، والشروط الواجب توافرها فيه، والبنود الأساسية التي يجب تضمينها، مع تقديم نموذج استرشادي لعقد بيع نهائي لشقة تمليك، وبيان دور المستشار عبد المجيد جابر ومؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية في مراجعة وصياغة العقود العقارية.

ما هو عقد البيع النهائي للشقة التمليك؟

عقد البيع النهائي هو الاتفاق الذي يبرم بين البائع والمشتري ويتضمن نقل ملكية الشقة محل التعاقد مقابل ثمن محدد ومتفق عليه.

ويمتاز العقد النهائي عن العقد الابتدائي بأنه يمثل المرحلة النهائية من الاتفاق بين الطرفين بعد استيفاء كافة الشروط والإجراءات المتفق عليها.

ويعتبر العقد النهائي من أهم المستندات القانونية التي يعتمد عليها في اتخاذ إجراءات التسجيل أو إثبات الحقوق أمام القضاء.

أهمية تحرير عقد بيع نهائي بصورة قانونية

تكمن أهمية العقد النهائي في عدة أمور أهمها:

إثبات انتقال الحقوق بين الطرفين.
تحديد الثمن وطريقة السداد.
إثبات بيانات العقار بدقة.
تحديد الالتزامات المتبادلة.
تقليل فرص النزاع القضائي.
حماية المشتري من أي ادعاءات مستقبلية.

لذلك يجب أن يتم إعداد العقد بعناية فائقة وبصياغة قانونية دقيقة.

الشروط الواجب توافرها في عقد بيع الشقة التمليك

أولًا: أهلية المتعاقدين

يجب أن يكون كل من البائع والمشتري متمتعًا بالأهلية القانونية اللازمة للتصرف.

ثانيًا: ملكية البائع للشقة

ينبغي التأكد من أن البائع مالك للشقة وله حق التصرف فيها قانونًا.

ثالثًا: تحديد العقار محل البيع

يجب وصف الشقة بصورة واضحة تتضمن:

العنوان الكامل.
رقم العقار.
رقم الشقة.
الدور.
المساحة.
الحدود والمعالم.

رابعًا: تحديد الثمن

يشترط النص على الثمن المتفق عليه وطريقة سداده بصورة واضحة.

خامسًا: الرضا بين الطرفين

يجب أن يكون البيع قائمًا على الرضا الكامل دون إكراه أو تدليس أو غش.

المستندات الواجب مراجعتها قبل شراء الشقة

قبل توقيع العقد النهائي يفضل مراجعة:

عقد الملكية.
تسلسل الملكية السابق.
تراخيص البناء.
شهادة الضرائب العقارية.
الموقف القانوني للعقار.
المرافق الخاصة بالشقة.
أي رهون أو حجوزات قائمة.

وتعتبر هذه الخطوة من أهم وسائل حماية المشتري.

البنود الأساسية في عقد البيع النهائي

بيانات الأطراف

يجب ذكر:

الاسم بالكامل.
الرقم القومي.
محل الإقامة.
الصفة القانونية.

وصف الشقة

يتعين وصف العقار بدقة شديدة لمنع أي نزاع مستقبلي.

الثمن

يتم تحديد:

إجمالي الثمن.
طريقة السداد.
تاريخ السداد.

التسليم

يجب النص على:

موعد التسليم.
حالة الشقة عند التسليم.
المرافق التابعة لها.

الضمانات

يتعهد البائع بضمان عدم وجود أي حقوق للغير على العقار.

أفضل صيغة لعقد بيع نهائي لشقة تمليك

إنه في يوم …….. الموافق ../../….

تم الاتفاق بين كل من:

أولًا: السيد/ ……………… (البائع)

المقيم: ……………………….

رقم قومي: ……………………….

ثانيًا: السيد/ ……………… (المشتري)

المقيم: ……………………….

رقم قومي: ……………………….

وبعد أن أقر الطرفان بأهليتهما القانونية للتصرف والتعاقد اتفقا على ما يلي:

البند الأول

باع وأسقط وتنازل الطرف الأول للطرف الثاني بيعًا نهائيًا باتًا كافة الضمانات القانونية والفعلية عن الشقة الكائنة بالعقار رقم …….. شارع …….. قسم …….. محافظة …….. والبالغ مساحتها …….. مترًا مربعًا.

البند الثاني

يقر البائع بأن الشقة مملوكة له ملكية خالصة وخالية من كافة الحقوق العينية أو الشخصية للغير.

البند الثالث

تم هذا البيع مقابل مبلغ إجمالي قدره …….. جنيه مصري فقط لا غير.

البند الرابع

يقر البائع باستلام كامل الثمن من المشتري ويعتبر توقيعه على هذا العقد مخالصة نهائية بذلك.

البند الخامس

تم تسليم الشقة للمشتري تسليمًا فعليًا وقانونيًا اعتبارًا من تاريخ التوقيع على هذا العقد.

البند السادس

يتعهد البائع بالحضور أمام الجهات المختصة لإتمام إجراءات التسجيل متى طلب منه ذلك.

البند السابع

يعتبر هذا العقد ملزمًا للطرفين وخلفهما العام والخاص.

البند الثامن

حرر العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.

البائع

الاسم: ……………

التوقيع: ………….

المشتري

الاسم: ……………

التوقيع: ………….

الشاهد الأول

………………….

الشاهد الثاني

………………….

أخطاء شائعة عند شراء الشقق

من أبرز الأخطاء التي يقع فيها المشترون:

شراء عقار دون مراجعة الملكية.
الاكتفاء بالعقود العرفية غير الدقيقة.
عدم فحص التراخيص.
عدم التحقق من المديونيات.
عدم إثبات سداد الثمن.
تجاهل مراجعة محامٍ متخصص.

وقد تؤدي هذه الأخطاء إلى نزاعات قانونية معقدة مستقبلاً.

أهمية تسجيل عقد البيع

رغم أهمية العقد النهائي، فإن تسجيل التصرفات العقارية يمثل ضمانة إضافية لحماية الملكية.

ومن مزايا التسجيل:

حماية المشتري من التصرفات اللاحقة.
إثبات الملكية رسميًا.
سهولة التعامل على العقار مستقبلًا.
تقليل المنازعات القضائية.

دور المستشار عبد المجيد جابر في عقود بيع الشقق

يقدم المستشار عبد المجيد جابر خدمات قانونية متخصصة في مجال العقارات والتصرفات العقارية، ومن بينها:

مراجعة عقود البيع النهائية.
إعداد العقود العقارية.
فحص الملكية القانونية للعقارات.
تقديم الاستشارات العقارية.
مباشرة دعاوى صحة التوقيع وصحة ونفاذ العقود.
تمثيل العملاء أمام المحاكم والجهات المختصة.

ويحرص على ضمان سلامة الإجراءات القانونية وحماية مصالح موكليه قبل إتمام أي تصرف عقاري.

مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية

تقدم مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية خدمات متكاملة في مجال العقارات تشمل:

صياغة عقود البيع والشراء.
مراجعة المستندات العقارية.
تسجيل العقارات.
دعاوى صحة ونفاذ العقود.
الاستشارات القانونية العقارية.
تمثيل العملاء أمام المحاكم.

وتسعى المؤسسة إلى تقديم حلول قانونية احترافية تحقق أعلى درجات الأمان القانوني في المعاملات العقارية.

‏لما تيجي تشتري شقه روح الشقة مرتين مرة الصبح ومرة بالليل

إن تحرير عقد بيع نهائي لشقة تمليك بصورة قانونية صحيحة يمثل خطوة أساسية لحماية حقوق البائع والمشتري وتجنب النزاعات المستقبلية. ولذلك يجب التأكد من صحة البيانات والمستندات وصياغة البنود الجوهرية بدقة قبل التوقيع.

كما أن الاستعانة بمحامٍ متخصص مثل المستشار عبد المجيد جابر ومؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية تساعد على إتمام المعاملة العقارية بصورة آمنة وقانونية تضمن استقرار الملكية وحماية الحقوق.

روابط قانونيه هامه

افضل صيغه لعقد بيع نهائي لشقة تمليك

إنه في يوم …………….الموافق ……………..
حرر فيما من كل من : –
أولا :-
1 – السيد /……………………………– مصــــري الجنســـــية – مسلم الديانة – المقيم برقم………………………- ويحمل بطاقة رقم قومى –…………………………..
2 – السيد / م…………………………..– مصـــــــــــــــري الجنســـــــــــــــــية – مسلم الديانة ويحمل بطاقة رقم قومى ……………………………..
{ طرف أول – بائعان }

ثانيا :-
السيد / ………………………… ………………… مصري الجنسية – مسيحي الديانة – المقيم برقم ………………………………… – ويحمل بطاقة رقم قومى – ……………………….
{ طرف ثانى – مشتـري }

تمهيــــــــد

حيث يمتلك الطرف الأول ” البائعان ” كامل أرض وبناء العقار رقم ………………………. – الجيزة وحيث يرغب افراد الطرف الاول بيع الشقة الكائنة بالــــــدور السابع متكرر بعد البدروم و الأرضى والميزان والمكونة من عدد ثلاث حجرات وصالة و 2 حمام ومطبخ بالعقار سالف الذكر وحيث أن الطرف الثاني المشتري يرغب في شراء الشقة بادية الذكر وقد قبل افراد الطــــــــــــرف الاول ( البائعان ) وبعد إقرار طرفي هذا العقد بأهليتهم للتعاقد والتصرف فقد اتفقوا على الاتى :

البند الأول
يعتبر التمهيد بعاليه وتسلسل الملكية المبين تفصيلا بالبند الرابع وطلب التصالح رقم ……….. لسنة ………. حى شمال الجيزة والترخيص رقم ……….. لسنة ………….. حى شمال الجيزة أجزاء لا تتجزأ من هذا العقد ومكملة ومفسرة ومتممة له .
البند الثاني
باعا وأسقطا وتنازلا بكافة الضمانات القانونية والفعلية افراد الطرف الأول “البائعان” إلى الطرف الثاني ” المشتري ” القابل لذلك ” الشقة الكائنة بالــــــدور السابع متكرر بعد البدروم و الأرضى والميزان والمكونة من عدد ثلاث حجرات وصالة و 2 حمام ومطبخ بالعقار رقم (2) شارع حسين مهران – مدينة الامل – امبابة – الجيزة ، والبالغ مساحتها 177 متر مربع تحت العجز والزيادة ( مائة وسبعة وسبعون مترا مربعا ) ولها حصة على المشاع فى ارض العقار طبقا لعدد وحداته ولها كذلك حصة فى سطح العقار يحق للمشتري تركيب دش بها وخلافه وحدودها معلومة للطرفين على الطبيعة والعقار الكائن به الشقة محل هذا العقد مقام بترخيص ….. لسنة ………. حى شمال الجيزة وعلي العقار مخالفات هندسية ومخالفة بناء بدون ترخيص ومحرر عن تلك المخالفات المحاضر ارقام ……… ومقدم عنه طلب تصالح رقم ….. لسنة 2019 حى شمال الجيزة بتاريخ 31/12/2019 والبائعان ملتزمان التزاما تاما بإنهاء كافة اجراءات التصالح عن العقار الكائن به الشقة محل هذا العقد وبسداد كامل المبالغ المقررة و المستحقة للدولة عملا بأحكام القانون رقم 17 لسنة 2019 والمعدل بالقانون رقم 1 لسنة 2020 ولا يحق لهما مطالبة المشترى بأى مبالغ بخلاف الثمن المدفوع وفي حالة عدم اكمال اجراءات التصالح من قبل البائعان لأى سبب ووقوع اى ضرر على المشترى نتيجة ذلك فإن هـــذا العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إعذار أو حكــــــــــم قضائي بذلك .
البند ثالث
تم هذا البيع وقبل نظير ثمـــــــن اجمالـــــــــــى وقدرة 550000 ألف جنيه ( خمسمائة وخمسين الف جنيه مصرى لا غير ) تم سداده بالكامل بمجلس هذا العقد من يد ومال الطرف الثانى
( المشتري ) ليد افراد الطرف الأول ( البائعان ) ويعتبر توقيع أفراد الطرف الاول “البائعان” علــــــى هذا العقد بمثابة مخالصة تامــــــة ونهائية بكامل الثمن .
البند الرابع
آلت ملكية الشقة المبيعة محل هـــــــذا العقد إلى الطرف الأول ” البائعان ” عن طريق المشاركة بموجب عقد المشاركة المؤرخ في يوم الجمعة 15/7/2016 والمنظور في الدعوى رقم …………. لسنة …………….. صحة توقيع امبابة واما عن الارض المقام عليها العقار الكائن به الوحدة محل هذا العقد فقد آلت ملكية جزء منها للسيد /……………………… – عن طريق الميراث من والده المرحوم /…….. ه- والجزء الأخر عن طريق شراء حصة والدته وشقيقته بموجب عقد البيع المؤرخ …../11/2013 والمنظور في الدعوى رقم …… لسنة ….. صحة توقيع بندر امبابة وقد آلت ملكية الارض المقام عليها العقار الكائن به الشقة محل هذا العقد للمرحوم / …………… عن طريق الشراء من المدعو …………..– بموجب عقد البيع المؤرخ …../5/1978

البند الخامس
يقر الطـــــرف الأول ” البائعان ” أن الشقة المبيعـــــة خالية من كافـــــــة الحقـــــــوق العينية الأصلية و التبعية كما يقرا بأنهما لم يسبق لهما التصرف فيها بأي نوع مـــــــــن أنواع التصرفات الناقلة للملكية ولا توجد بشأنها أى نزاعات قضائية او غير قضائية ، وليس للغير أي حقوق بشأنها كما يضمن البائعان عدم تعرضهما للمشتري فى ملكية الشقة المباعة كما يقرا بأن تسلل الملكية الموضح تفصيلا بالبند الرابع هو تسلل قانونى صحيح ولا تشوبه شائبة ولا تثور بشأنه أى نزاعات قضائية أو عرفية وفي حالة ظهور اى نزاعات قضائية او عرفية فإن هـــذا العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إعذار أو حكــــــــــم قضائي بذلك البند السادس

يقر الطرف الثاني ” المشتري ” بأنه عاين الشقة المبيعة المعاينة التامة النافية للجهالة شرعا وقانونا وأنها قد قبل شرائها بحالتها الحالية وبها عداد كهرباء كودى برقم ………… طراز…………….

البند السابع

تابع – افضل صيغه لعقد بيع نهائي لشقة تمليك

يلتزم الطرف الأول “البائعان” بتسليم الطرف الثاني “المشتري” أصول كافة المستندات المذكورة تفصيلا بالبند الرابع من هذا العقد الدالة على ملكيتهما للشقة المبيعة أو صور منها موقعا عليها منهما بأن تلك الصور طبق الاصل .
البند الثامن
يلتزم الطرف الأول “البائعان” بالمثول بنفسهما أو بوكيل رسمى عنهما امام المحكمة للإقرار بصحة توقيعهما على هذا العقد امام المحكمة المختصة كما يلتزما بعمل توكيل خاص بالبيع للنفس وللغير عن الشقة محل هذا العقد ويبيح التعامل مع شركة المياه والكهرباء والغاز .

البند التاسع

يلتزم الطرف الثانـــــــــي “المشتري” بكافة المصــــــــــــــاريف والرسوم اللازمــــــــــــــة لتسجيل هذا العقــــــــــــــد
البند العاشر
اتفق الطرفان في حالــــــــــــــة إخـــــــــلال أو عدم التزام أى طرف من أطراف هذا العقد بأى بند من بنود هذا العقد البند فإن هـــذا العقد يعتبر مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إعذار أو حكــــــــــم قضائي بذلك ويلتزم الطرف المخــــــــل بسداد مبلغ وقـــــــدرة 100000 ألف جنيه ( مائة الف جنيه مصرى لا غير ) كشرط جزائــــــــى غير خاضع لرقابة القضاء الى جانب التعويض المناسب.
البند الحادى عشر

اتفق طرفي العقد على أنه في حالة لا قدر الله نشوء اى نزاع ينشأ بينهم عن هذا التعاقد تختص بنظره محكمة ….. الجزئية والمحكمة الكلية التابعة لها .

البند الثانىٍ عشر

يقر كل طرف من أطراف العقد أن العنوان المذكور بهذا العقد هو محله المختار وكل إعلان يرسل له فيه يعتبر صحيحا .

البند الثالث عشر

هذا العقد مكون من عدد اربع ورقات و ثلاثة عشر بند وتمهيد ومذيل بتوقيع اطرافه على كل ورقة وحرر من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم .
ومرفق غيديو توضيحي لأهم النقاط المطلوب التأكد منها عتد كتابة اى عقد البيع

افضل صيغه لعقد بيع نهائي لشقة تمليك

عايز تشتري شقه وميتنصبش عليك خد بالنصائح دي

7 خطوات تستطيع من خلالها ان تضمن اى معاملة عقارية لاى عقار ايا كان نوعه وملكيته وجهته و من تتعامل معه الخ.. والا تتعرض لاى خطاء

( ولكن للاسف سابقا وحاليا ومستقبلا مشاكل المعاملات العقارية لن تنتهى )

عايز تشتري شقه وميتنصبش عليك خد بالنصائح دي

فقط اتبع مراحل واعرف اسرار العقارات من اول الحصول على صور المستندات والاطلاع على مستندات الملكيه والبحث حتى الشراء وكتابة العقد والتسجيل والفوز بالعقارالمناسب

الخطوة الاولى :احصل على المستندات فيجب الحصول على المستندات التالية أو صورة منها

(1) عقد بيع ابتدائى من المالك او رفع دعوى صحة توقيع او صحة و ونفاذ فى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين
(2) توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير
(3) صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى
(4) صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار

الخطوة الثانية: العقارات لها سرين كبيرين

الموقع وحال ومواصفات العقارعند البحث والشراء

الأول: مقولة مشهورة: الموقع. الموقع. الموقع

فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما، فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5 فى المائة سنويا على سبيل المثال ولكن هناك الكثير من المواقع التى لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات.

والثاني: حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع

ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغى التقيد بها وهذه القواعد هي

( أ ) اشتر أملاكاً فى منطقتك
يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله. وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات فى منطقة معينة فاعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات لمنطقتك أكثر مما تظن فإنك وإن كانت لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقى إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك ، إن بقاءك فى منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.

( ب ) استثمر أموالك فى العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة
إذا استطعت أن تشترى فى المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التى ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هى التى على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً فيمكنك جنى أرباح فى الحالتين واليك الوسيلة
فى المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص وبهذه الطريقة فإن أى أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى ثلاثة أضعاف الأموال التى استثمرتها بها، وعندما تشترى عقاراً رديئاً فى مكان رائع فإن ميزة المكان الرائع تدعمك وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار فى شكل مقبول وبالطبع فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً فى مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص ففى الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن فى حالة العقارات التى فى وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.
فى المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك

( ج ) اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا
فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سييء فالمستأجرون يشتكون ويترددون فى سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التى تعانى من حالة حرجة وغالية الثمن، لا تشتر أى عقار يعانى مشكلات جوهرية كالسقف الرديء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.

( د ) قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين
إذ أنك فى حاجة دوماً إلى سباك وكهربائى وبستانى. وغيرهم، وتحرى الدقة فى اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد

الخطوة الثالثة : القواعد الاساسية لشراء ناجح

القاعدة الأولى: ابدأ بما تعرفه
ركز على واحد من اثنين من الأحياء التى تعرفها فالعقارات التى تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات وكن على استعداد لاقتناصها فى اللحظة المناسبة.

القاعدة الثانية: تأكد من وجود سوق نشطة:
فإن أفدح الأخطاء الفشل فى تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ فى الأغلب عندما يخرق المرء فى الغالب القاعدة الأولى وهى أن يبدأ بما يعرفه. فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق. أما إذا أراد تجاوز الحدود فى مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه تكون أكبر.

القاعدة الثالثة: تأكد من طريقة الشراء الصحيحة:
فبمجرد أن تعرف قيم العقارات فى منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة فى اللحظة التى تظهر فيها. ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التى تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التى عرفتها عن قيم العقارات فى المنطقة المحددة وبالتالى فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع فى منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة

الخطوة الرابعة : نصائح حال الشراء والتى قد يغفل عنها البعض رغم أهميتها البالغة

( 1 ) تحديد المساحة التى ترغب فيها ومتوسط السعر الذى تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك

( 2 ) لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية فى شكل مصروفات معاينة
فهناك بعض مكاتب الوساطة التى ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أى عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً ويقوم بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا فى كل إعلان، لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التى تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول
.
( 3 ) عند قيامك بأى عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلى للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهى قضية تمتد حبالها فى المحاكم.
عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة فى حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محام متخصص فى المسائل العقارية أو بالسؤال فى الجهة المختصة عن ذلك.

( 4 ) إن كان العقار مرهونا لبنك فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.

( 5 ) عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التى باعت ذلك العقار للمالك الأصلى والتأكد من قيمه الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضى وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك التأكد من أن ثمن البناء الذى اتفقت الشركة مع المالك الأصلى على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أى مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أى مبالغ مقدمه لمالك الوحدة

الخطوة الخامسة :نصائح قانونية هامة قبل شراء أي عقار

اولا :إذا كان العقار مبني بالفعل

التأكد من مستندات الملكية الموجودة مع البائع، وان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول، ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وان يكون المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا.
اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع.

ثانيا :اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا

فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
التأكد من ان هذا العقار له رخصة بناء، وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية.

لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة، ويجب ان تتأكد ان عقد ملكيته للوحدة السكنية او العقار مسجل في الشهر العقاري وبه كل مواصفات العقار والأرض.

حصولك على مستند الملكية هذا يمكنك أيضا من معرفة إذا كانت هناك أي خلافات قضائية بين مالك الوحدة وغيره من الأفراد، حتى لا تتورط في أي قضايا سابقة لا دخل لك بها.
بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار،

ثالثا يجب عليك ان تحصل على ما يسمى ( بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار)

ويتم الحصول عليها من مصلحة الشهر العقاري، وهذه الشهادة هي التي تمكن المشتري من التأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة، مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا دون إعطاء معلومات بهذا للمشتري الجديد، فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك.

رابعا:يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة

رد العقارات المستولى عليها

خامسا : ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة

الخطوة السادسة :عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي،

( والعقد الابتدائي ) هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة،
لذلك كان من المهم ان يتم تحرير ( عقد بيع مسجل)، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار.

العقد يجب ان يتضمن :

( أ ) بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.

(ب)من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل التفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.

( ج ) يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.

( د ) بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الانتهاء من هذه الإجراءات. ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.