قانون الإيجار القديم 2025 بعد زيادة 15% في 2026: حساب الإيجار وموعد الإخلاء وحقوق المالك والمستأجر
قانون الإيجار القديم 2025 بعد زيادة 15% في 2026: حساب الإيجار وموعد الإخلاء وحقوق المالك والمستأجر
قانون الإيجار القديم 2025 بعد زيادة 15% في 2026: حساب الإيجار وموعد الإخلاء وحقوق المالك والمستأجر
أصبح قانون الإيجار القديم من أكثر الموضوعات القانونية التي تشغل أصحاب العقارات والمستأجرين في مصر، خاصة بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. فقد وضع القانون قواعد جديدة لتحديد القيمة الإيجارية، وحدد مددًا انتقالية لانتهاء عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، كما قرر زيادة سنوية دورية بنسبة 15%.
ومع بدء تطبيق أول زيادة سنوية في سبتمبر 2026، ظهرت أسئلة كثيرة: كيف تُحسب الزيادة الجديدة؟ وهل يجوز للمالك طرد المستأجر فورًا؟ ومتى ينتهي عقد الإيجار القديم؟ وهل يحق للمستأجر الحصول على وحدة بديلة من الدولة؟ وما التصرف القانوني إذا امتنع أحد الطرفين عن تنفيذ أحكام القانون؟
قانون الإيجار القديم 2025 بعد زيادة 15% في 2026: حساب الإيجار وموعد الإخلاء وحقوق المالك والمستأجر
في هذا الدليل نوضح أهم أحكام قانون الإيجار القديم، مع التركيز على المواقف العملية التي قد يتعرض لها المالك أو المستأجر، والإجراءات القانونية التي ينبغي اتباعها لحماية الحقوق وتجنب النزاعات.
أولًا: ما هو قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025؟
صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 لتنظيم بعض أحكام العلاقة الإيجارية القديمة، وتسري أحكامه على الأماكن المؤجرة للسكنى، وكذلك الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، متى كانت خاضعة للقانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
ويستهدف القانون إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر من خلال مجموعة من القواعد، أهمها:
- إعادة تحديد القيمة الإيجارية وفق طبيعة المنطقة وتصنيفها.
- تطبيق زيادة سنوية دورية بنسبة 15%.
- تحديد مدة انتقالية لانتهاء عقود الإيجار القديمة.
- تنظيم حالات الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية.
- إتاحة إمكانية التقدم للحصول على وحدة من الوحدات المتاحة لدى الدولة وفقًا للقواعد المنظمة لذلك.
ومن المهم التأكيد أن القانون لا يسري على كل عقد إيجار في مصر؛ فالعقود التي تخضع للقانون المدني، ومنها كثير من العقود المبرمة وفق القانون رقم 4 لسنة 1996، لا تدخل تلقائيًا ضمن نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025.
ولهذا فإن تحديد القانون الواجب التطبيق يبدأ من مراجعة تاريخ العقد وطبيعته والغرض من التأجير والأحكام القانونية التي يخضع لها.
ثانيًا: ما قيمة الإيجار القديم بعد تطبيق الزيادة الجديدة؟
من أكثر الأسئلة انتشارًا بين الملاك والمستأجرين: كم أصبح الإيجار القديم بعد القانون الجديد؟
الإجابة تتطلب التمييز بين الوحدات السكنية والوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى.
1. القيمة الإيجارية للوحدات السكنية
حدد القانون آلية لإعادة حساب الأجرة السكنية وفقًا لتصنيف المنطقة إلى ثلاث فئات:
المناطق المتميزة:
تكون القيمة الإيجارية القانونية عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى ألف جنيه شهريًا.
المناطق المتوسطة:
تكون القيمة الإيجارية القانونية عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية، وبحد أدنى أربعمائة جنيه شهريًا.
المناطق الاقتصادية:
تكون القيمة الإيجارية القانونية عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية، وبحد أدنى مائتين وخمسين جنيهًا شهريًا.
ويترتب على ذلك أن قيمة الإيجار لا يمكن تحديدها من خلال مضاعفة الأجرة القديمة فقط دون معرفة تصنيف المنطقة والحد الأدنى المقرر قانونًا.
2. القيمة الإيجارية للمحلات والأماكن غير السكنية
نظم القانون القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، وقرر أن تكون خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
ويجب التحقق من طبيعة المستأجر والغرض من استعمال المكان قبل تطبيق هذه القاعدة؛ لأن نطاق القانون يرتبط بالأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين وفقًا للمادة الأولى.
ثالثًا: زيادة الإيجار القديم بنسبة 15% سنويًا في 2026
نصت المادة السادسة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين الرابعة والخامسة سنويًا بنسبة 15%.
وبدأت أول زيادة سنوية دورية في الأول من سبتمبر 2026، بعد مرور عام على بدء العمل بالقانون.
والنقطة المهمة هنا أن الزيادة تُحسب على القيمة الإيجارية القانونية الجديدة التي تم تحديدها وفقًا للقانون، وليس على الأجرة القديمة التي كان المستأجر يسددها قبل إعادة تحديد القيمة الإيجارية.
مثال عملي على حساب زيادة الإيجار القديم
إذا أصبحت الأجرة القانونية للوحدة بعد تطبيق القانون 1000 جنيه شهريًا، فإن زيادة 15% تجعل الأجرة:
- الأجرة قبل الزيادة: 1000 جنيه.
- نسبة الزيادة: 15%.
- مقدار الزيادة: 150 جنيهًا.
- الأجرة بعد الزيادة: 1150 جنيهًا شهريًا.
وإذا كانت القيمة الإيجارية الجديدة 400 جنيه، تصبح بعد زيادة 15% مبلغ 460 جنيهًا.
أما إذا كانت 250 جنيهًا، فتكون بعد الزيادة 287.50 جنيه.
وهذه أمثلة حسابية توضيحية، ويجب تحديد القيمة المستحقة في كل حالة بناءً على تصنيف المنطقة والقيمة القانونية التي انتهت إليها إجراءات تطبيق القانون.
رابعًا: متى ينتهي عقد الإيجار القديم وفق القانون الجديد؟
حدد القانون مددًا انتقالية لانتهاء عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، وفرق بين الوحدات السكنية والوحدات المؤجرة لغير غرض السكنى.
انتهاء عقد الإيجار القديم للسكن
تنتهي عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة للقانون بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي على إنهائها قبل ذلك.
وبما أن القانون بدأ العمل به في 5 أغسطس 2025، فإن المدة الانتقالية المقررة للعقود السكنية تنتهي في أغسطس 2032.
انتهاء عقد الإيجار القديم للمحلات والأنشطة غير السكنية
بالنسبة إلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، حدد القانون مدة انتقالية قدرها خمس سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم الاتفاق على الإنهاء قبل ذلك.
وبالتالي لا يجوز الخلط بين مدة السبع سنوات المقررة للوحدات السكنية ومدة الخمس سنوات المقررة للأماكن غير السكنية التي تدخل في نطاق القانون.
خامسًا: هل يستطيع المالك طرد المستأجر قبل انتهاء السنوات السبع؟
لا يعني صدور القانون أن للمالك الحق في طرد المستأجر في أي وقت أو بمجرد رغبته في استرداد الوحدة.
لكن المادة السابعة حددت حالات يجوز فيها طلب الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية، ومن أبرزها:
الحالة الأولى: ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار ترك المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر، فقد يتحقق سبب الإخلاء المنصوص عليه في القانون.
ولا يكفي مجرد ادعاء المالك أن الوحدة مغلقة؛ بل يجب أن يكون هناك ما يثبت الواقعة ومدتها، مع مراعاة ظروف الحالة وما قد يقدمه المستأجر من أسباب أو مستندات.
الحالة الثانية: امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام
إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة أخرى، سكنية أو غير سكنية بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، فقد يتحقق سبب الإخلاء الوارد بالمادة السابعة.
ويجب الانتباه إلى أن النص يتحدث عن وحدة قابلة للاستخدام في ذات الغرض، ولذلك لا يصح اعتبار مجرد امتلاك أي عقار سببًا تلقائيًا للإخلاء دون فحص طبيعة الوحدة ومدى صلاحيتها للغرض المقصود.
هل يجوز للمالك تغيير الكالون أو قطع المرافق؟
لا يجوز للمالك أن يستبدل الإجراءات القانونية بتصرفات فردية مثل تغيير الأقفال أو منع المستأجر من دخول العين أو قطع المرافق بقصد إجباره على الإخلاء.
فاسترداد الوحدة يجب أن يتم من خلال الطريق القانوني، وليس عن طريق فرض الأمر الواقع أو التعرض المادي للمستأجر.
سادسًا: إجراءات إخلاء المستأجر وفق المادة السابعة
إذا تحقق أحد أسباب الإخلاء المنصوص عليها في القانون، وامتنع المستأجر عن تسليم الوحدة، أجاز المشرع للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.
وهذا الإجراء لا يعني أن المالك يستطيع تنفيذ الطرد بنفسه، بل يجب اتباع الإجراءات القانونية المقررة.
ومن الناحية العملية، ينبغي تجهيز المستندات التي تثبت العلاقة الإيجارية وسبب طلب الإخلاء، ومن ذلك بحسب الحالة:
- عقد الإيجار أو المستندات الدالة على العلاقة الإيجارية.
- ما يثبت صفة مقدم الطلب وملكيته أو حقه في التأجير.
- المستندات أو الأدلة المتعلقة بسبب الإخلاء.
- الإنذارات أو المكاتبات ذات الصلة إن وجدت.
- أي مستندات أخرى تتطلبها طبيعة الطلب والإجراءات المتبعة.
كما أجاز القانون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة، مع ملاحظة أن رفع هذه الدعوى لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه في المادة السابعة.
سابعًا: هل يحق للمستأجر الحصول على شقة بديلة من الدولة؟
تناولت المادة الثامنة من القانون حق المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار في التقدم بطلب لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك، وفقًا للقواعد والشروط والإجراءات التي تنظم عملية التخصيص.
ويجب الانتباه إلى أن هذا الحق مرتبط بتقديم الطلب واستيفاء الشروط وترتيب الأولويات وتوافر الوحدات المتاحة، ولا يعني أن كل مستأجر يحصل تلقائيًا على شقة بمجرد تقديم الطلب.
ومن النقاط المهمة أن النص ربط التخصيص بتقديم إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.
لذلك يجب على المستأجر دراسة شروط التقديم والمستندات المطلوبة بعناية قبل اتخاذ أي إجراء، وعدم التوقيع على إقرارات لا يفهم آثارها القانونية.
ثامنًا: ما حقوق المالك في ظل قانون الإيجار القديم؟
لم يقتصر القانون على تنظيم وضع المستأجر، وإنما منح المالك مجموعة من الحقوق التي تهدف إلى إعادة تنظيم العلاقة الإيجارية.
ومن أبرز هذه الحقوق:
- الحصول على القيمة الإيجارية المقررة قانونًا.
- الاستفادة من الزيادة السنوية الدورية بنسبة 15%.
- طلب الإخلاء عند تحقق الحالات التي حددها القانون.
- اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية عند امتناع المستأجر عن الإخلاء في الحالات المقررة.
- المطالبة بالتعويض متى توافرت شروطه القانونية.
ومع ذلك، يجب على المالك مراعاة أن ممارسة هذه الحقوق لها ضوابط وإجراءات، وأن وجود نزاع حول التصنيف أو الأجرة أو سبب الإخلاء يستلزم فحص المستندات والوقائع قبل اتخاذ أي خطوة قضائية.
تاسعًا: ما حقوق المستأجر بعد صدور قانون الإيجار القديم؟
رغم التعديلات التي أدخلها القانون، فإن المستأجر لا يفقد جميع حقوقه بمجرد صدوره.
ومن أهم المسائل التي ينبغي للمستأجر معرفتها:
- الالتزام بالقيمة الإيجارية المقررة وفق القانون.
- الاستفادة من المدة الانتقالية المحددة لنوع الوحدة.
- التمسك بحقوقه في حالة عدم تحقق سبب الإخلاء الذي يستند إليه المالك.
- تقديم ما لديه من أدلة ومستندات عند وجود نزاع حول ترك الوحدة أو امتلاك وحدة أخرى.
- التقدم بطلب تخصيص وحدة من الوحدات المتاحة لدى الدولة وفقًا للشروط المنظمة.
- اللجوء إلى المحكمة المختصة عند وجود منازعة جدية بشأن تطبيق القانون.
ويجب على المستأجر عدم تجاهل الإنذارات أو الإعلانات القضائية أو أوامر الإخلاء، لأن التأخر في اتخاذ الإجراء القانوني المناسب قد يؤثر في موقفه.
عاشرًا: الفرق بين الإيجار القديم والإيجار الجديد بعد قانون 164 لسنة 2025
من الأخطاء الشائعة الاعتقاد بأن جميع عقود الإيجار في مصر أصبحت خاضعة للقواعد الجديدة نفسها.
والحقيقة أن هناك فرقًا جوهريًا بين العقد القديم الذي يدخل في نطاق القانون رقم 164 لسنة 2025، والعقد الذي يخضع للقانون المدني.
الإيجار القديم:
يخضع للقواعد الانتقالية وإعادة تحديد الأجرة والزيادة الدورية وحالات الإخلاء التي نظمها القانون رقم 164 لسنة 2025، متى توافرت شروط انطباقه.
الإيجار الجديد:
تسري عليه القواعد القانونية المنظمة للعقد، ويكون للاتفاق بين الطرفين دور أساسي في تحديد المدة والقيمة الإيجارية وشروط الإنهاء، مع مراعاة أحكام القانون المدني والقوانين ذات الصلة.
ولهذا فإن أول خطوة قبل تحديد حقوق المالك أو المستأجر هي فحص عقد الإيجار وتاريخ تحريره والغرض من استخدام العين.
الحادي عشر: أخطاء قانونية يجب على المالك والمستأجر تجنبها
هناك تصرفات قد تؤدي إلى تفاقم النزاع بدلًا من حله، ومن أهمها:
1. حساب الزيادة على الأجرة القديمة مباشرة
الزيادة السنوية بنسبة 15% تُحسب على القيمة الإيجارية المحددة وفق القانون، وليس بالضرورة على المبلغ الذي كان المستأجر يدفعه قبل تطبيقه.
2. افتراض أن كل عقود الإيجار تنتهي في التاريخ نفسه
القانون يفرق بين السكني وغير السكني، كما أن هناك عقودًا لا تدخل أصلًا في نطاقه.
3. اعتبار امتلاك عقار آخر سببًا تلقائيًا للطرد
يجب التحقق من توافر الشروط التي نص عليها القانون، ومنها قابلية الوحدة الأخرى للاستخدام في ذات الغرض.
4. الامتناع عن سداد الأجرة دون سند قانوني
قد يؤدي الامتناع عن السداد إلى نزاع مستقل، ولذلك يجب التعامل مع الخلاف حول القيمة الإيجارية بطريقة قانونية موثقة.
5. تنفيذ الإخلاء بالقوة
لا يجوز للمالك اتخاذ إجراءات مادية منفردة لإخراج المستأجر، بل يجب اتباع الطريق القانوني.
6. توقيع إقرارات دون فهم مضمونها
ينبغي مراجعة أي إقرار يتعلق بالإخلاء أو تسليم الوحدة أو التنازل عن الحقوق قبل التوقيع عليه.
الثاني عشر: متى تحتاج إلى محامي متخصص في قضايا الإيجار القديم؟
قد تبدو بعض مسائل الإيجار القديم بسيطة، لكنها في الواقع قد تتضمن نزاعات حول تاريخ العقد أو امتداده أو تصنيف المنطقة أو حساب الأجرة أو توافر سبب الإخلاء.
وتظهر أهمية الاستعانة بمحامٍ عند وجود إحدى الحالات الآتية:
- وجود خلاف بين المالك والمستأجر حول القيمة الإيجارية الجديدة.
- الاعتراض على تطبيق تصنيف المنطقة.
- المطالبة بإخلاء وحدة سكنية أو محل تجاري.
- الادعاء بترك العين مغلقة لمدة تزيد على سنة.
- النزاع حول امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام.
- وجود خلاف بشأن امتداد عقد الإيجار إلى أحد أفراد الأسرة.
- تلقي إنذار أو طلب إخلاء أو أمر قضائي.
- الرغبة في مراجعة عقد الإيجار وتحديد القانون الذي يحكم العلاقة.
ويجب أن تبدأ دراسة الملف بمراجعة العقد والمستندات وتاريخ العلاقة الإيجارية، لأن اختلاف تفصيلة واحدة قد يؤدي إلى اختلاف النتيجة القانونية.
أسئلة شائعة عن قانون الإيجار القديم 2025
هل زادت الإيجارات القديمة بنسبة 15% في سبتمبر 2026؟
نعم، قرر القانون زيادة سنوية دورية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين الرابعة والخامسة، وبدأ تطبيق أول زيادة سنوية في سبتمبر 2026.
هل تحسب زيادة 15% على الإيجار القديم الأصلي؟
لا، تحسب الزيادة على القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للقانون، وليس على القيمة القديمة التي كان المستأجر يؤديها قبل إعادة تحديد الأجرة.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم السكنية؟
حدد القانون مدة انتقالية قدرها سبع سنوات من تاريخ العمل به، أي حتى أغسطس 2032 بالنسبة للعقود السكنية الخاضعة له، ما لم تنته العلاقة قبل ذلك وفقًا للقانون أو بالتراضي.
متى تنتهي عقود المحلات الخاضعة لقانون الإيجار القديم؟
حدد القانون مدة انتقالية قدرها خمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى والخاضعة لأحكامه.
هل يستطيع المالك طرد المستأجر إذا كانت الشقة مغلقة؟
قد يكون ترك الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر سببًا للإخلاء وفق المادة السابعة، لكن يجب إثبات توافر الحالة واتباع الإجراءات القانونية.
هل يحق للمالك طرد المستأجر إذا كان يمتلك شقة أخرى؟
قد يتحقق سبب الإخلاء إذا ثبت امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، وفقًا للشروط الواردة بالقانون.
هل يجوز للمالك تغيير كالون الشقة لإجبار المستأجر على الخروج؟
لا يجوز اتخاذ إجراءات فردية أو استخدام القوة لفرض الإخلاء، ويجب اتباع الإجراءات القانونية المقررة.
هل يحصل كل مستأجر على شقة بديلة من الدولة؟
لا، فالتخصيص يرتبط بالشروط والقواعد والإجراءات وتوافر الوحدات وترتيب الأولويات، ولا يتم بصورة تلقائية لكل مستأجر.
هل يسري قانون الإيجار القديم على عقد إيجار محرر سنة 2000؟
لا يمكن الإجابة اعتمادًا على السنة وحدها دون مراجعة العقد وطبيعته والقانون الذي يخضع له. فكثير من العقود المبرمة بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 تخضع للقانون المدني، ولا تسري عليها تلقائيًا أحكام القانون رقم 164 لسنة 2025.
هل يمكن رفع دعوى لإثبات عدم أحقية المالك في الإخلاء؟
قد يكون اللجوء إلى القضاء مناسبًا بحسب طبيعة النزاع والطلب القانوني والمستندات المتاحة، ويجب تحديد الطريق القضائي الصحيح بعد دراسة الواقعة.
الخلاصة: لا تتخذ قرارًا في الإيجار القديم قبل معرفة موقفك القانوني
أعاد القانون رقم 164 لسنة 2025 تنظيم جانب مهم من العلاقة بين المالك والمستأجر، ووضع قواعد جديدة للقيمة الإيجارية والزيادة السنوية ومدد انتهاء العقود وحالات الإخلاء.
لكن تطبيق هذه الأحكام لا يتم بطريقة واحدة على جميع العقارات؛ فهناك اختلاف بين السكني وغير السكني، وبين العقود القديمة والعقود الخاضعة للقانون المدني، كما أن لكل حالة ظروفها ومستنداتها.
لذلك فإن مراجعة عقد الإيجار وتحديد نطاق القانون وحساب الأجرة بصورة صحيحة خطوات أساسية قبل إرسال إنذار أو رفع دعوى أو اتخاذ قرار بالإخلاء أو التسليم.
موقع محامي مصري – Egyptian Lawyer
إذا كنت مالكًا أو مستأجرًا وتواجه نزاعًا متعلقًا بالإيجار القديم، أو تحتاج إلى معرفة قيمة الأجرة القانونية أو موقفك من الإخلاء أو امتداد العقد، يمكنك طلب مراجعة قانونية للمستندات وتحديد الإجراءات المناسبة وفقًا لحالتك.
المعلومة القانونية الصحيحة في الوقت المناسب قد تساعدك على تجنب نزاع طويل وحماية حقوقك.
اقرأ: نص القانون رقم 164 لسنة 2025 المنشور بالجريدة الرسمية، مع مراعاة بدء الزيادة السنوية الأولى في سبتمبر 2026. (بوابة الأهرام)
اقرأ ايضا –
