صيغة دعوى إخلاء للتنازل عن الايجار مع انتفاء شروط الجدك
انه في يوم … الموافق / / ۲۰۱
بناء عبى طلب السيد / …………………………. ومهنته ……. المقيم برقم …….. شارع ……. قسم ……… محافظة ……..ومحله المختار
انا …………………. محضر محكمة……………. قد انتقلت الى محل اقامة :-
۱– السيد / …………………………. ومهنته … المقيم برقم …….. شارع ……….. قسم ………محافظة
مخاطبا مع / ……………………………………………………………..
۲– السيد /……………………. ومقيم فى …………………………… محافظة
مخاطبا مع / ………………………………………………………………….
واعلنتهما بالاتي
بموجب عقد مؤرخ / / ۲۰۱ أستأجر المعلن إليه من الطالب المحل رقم.. بالعقار رقم .. الكائن . . بأجرة شهرية قدرها . . جنيها بغرض استعماله في . . ونص البند . . علي أنه يحظرعلي المستأجر التنازل عن الايجارأو الايجار من الباطن بغير أذن كتابي صريح من المؤجر ، وقد بدأ المعلن إليه الأول في اعداد المحل لمباشرة تجارته المؤجر المحل من أجلها ، الا أنه قبل مباشرتها به تنازل عن الايجار للمعلن إليه الثاني لقاء مبلغ . . جنيه حسبما تضمنه الاخطار الذي تسلمه الطالب متعلقا بهذا التنازل قولا بأن المعلن إليه الأول قدباع للمعلن إليه الثاني المتجر الذي أنشأه بالعين المؤجرة وفقا لنص الفقرة الثانية من المادة۵۹٤ من القانون المدني.
ولما كان الثابت أن المعلن إليه الأول أستأجر عين النزاع بتاريخ / / ۲۰۱۸واستمرفي اعدادها لمباشرة نشاطه التجاري حتى تاريخ / / ۱۹۰۰ وقبل أن يمارس هذا النشاط تنازل عنها للمعلن إليه الثاني في / / ۲۰۱ حسبما تضمنه الاخطار سالف البيان .
واذا كان ما تقدم ، وكان المقرر قانونا أن المتجر ف ي معنى المادة ۵۹٤/۲ من القانون المدني يشمل جميع عناصره من ثابت ومنقول ومن مقوما ت مادية ومعنوية ،وأن المقومات المعنوية هي عماد فكرته وأهم عناصره، وأن العنصر المعنوي الرئيسي الذي لا غنى عن توافره لوجود المحل التجاري والذي لا يختلف باختلاف نوع التجارة هو الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية باعتباره المحور الذي يدور حوله العناصر الاخري، فيترتب علي غيبته انتفاء فكرة المتجر في ذاتها. نقض ۱۹/۱۲/ ۱۹۸۱طعن ۹۸٤ س ٤٦ ق. فيكون المتجر المقول بالتنازل عنهلم يكن له وجود ولم يزول نشاطا منذ إبرام عقد الايجار وحتى حصولا لتنازل مما مفاده أن التصرف الذي تمبين المعلن اليهما ليس الا تنازلا عن الايجار بغير موافقة المالك لانتفاء الشروط التي يتطلبها القانون لاعتبار التصرف واردا علي متجر وذلك لانتفاء وجود المتجر ذاته.انظر نقض ۱٤/۱۲/۱۹۷۷ طعن٦۵۵ س٤۳ ق
واعمالا للحظر المنصوص عليه بالبند . . ولنص الفقرة (جـ) من المادة ۱۸ من القانون رقم ۱۳٦ لسنة ۱۹۸۱ يتعين إخلاء عين النزاع وتسليمها للطالب خالية مما يشغلها .
ويركن الطالب في اثبات دعواه لشهادة الشهود والقرائن .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه الى محل اقامة المعلن اليهما واعلنت كل منهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور امام محكمة . . الدائرة بمقرها الكائن بشارع … وذلك بجلستها المنعقدة علنا في يوم … الموافق \ \ ۲۰۱ الساعة التاسعة صباحا ليسمعا الحكم باخلاءهما من عين النزاع المبينة بصدر هذه الصحيفة وبعقد الايجار المؤرخ / / ۱۹ والزامهما بتسليمها للطالب خالية مما يشغلها ، مع المصاريف ومقابل اتعاب المحاماه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة.
مع حفظ كافة الحقوق ،
عقد ايجار جدك
أنه في يوم الموافق / /
تم تحرير هذا العقد بين كل من :
1- السيد/ مصري الجنسية مقيم برقم
قسم محافظة
يحمل بطاقة عائلية رقم
سجل مدني
( طرف أول )
2- السيد/ مصري الجنسية مقيم برقم
قسم محافظة
يحمل بطاقة عائلية رقم
سجل مدنى
( طرف ثان )
يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفاقهما على ما يلي :
(البند الاول) يقر الطرف الاول أنه المالك للعقار رقم ……. الكائن به متجره المسمى ……. والمقيد بالسجل التجارى تحت رقم ……….
” وفى حالة ما إذا كان المستأجر هو الذى يرغب فى تأخير متجرة يستبدل البند التالى بالبند السابق ”
يقر الطرف الاول بأنه استأجر العين خالية من …….. الذى صرح له كتابة وفقا للثابت بالعقد المبرم فيما بينهما ” أو بموجب تصريح مكتوب تال لتحرير العقد المبرم بينهما ” بتأجير العين من الباطن، وقد أنشأ بها متجرا ” أو مصنعا ” سمى ……… وقيد بالسجل التجارى تحت رقم ……..
(البند الثانى) بموجب هذا العقد ، قام الطرف الاول بتأجير المتجر ” أو المصنع” المبين بالبند السابق ، للطرف الثانى لقاء أجرة شهرية قدرها ……فقط…….. تستحق حتى اليوم الثالث من كل شهر بموطن الطرف الاول ، وفى حالة اخلال الطرف الثانى بهذا الالتزام يصبح العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى تنبيه او انذار او اى اجراء آخر .
(البند الثالث) قام الطرف الثانى بدفع مبلغ …. فقط ………بمجلس هذا العقد للطرف الاول كتابين برد فى حالة قيام الطرف الثانى بتنفيذ التزاماته الواردة بهذا العقد ، والا كان للطرف الاول حبس هذا التأمين الاقتضاء حقه منه فضلا عن رجوعه بمستحقاته التى تجاوزه بدعوى مستقلة لتكملة التعويض لجبر ما اصابه من ضرر .
(البند الرابع) يقر السيد /………. بأنه يكفل الطرف الثانى على وجه التضامن فى تنفيذ التزاماته المترتبة على هذا العقد وفقا للاحكام العامة للتضامن .
(البند الخامس) يشمل الايجار الانتفاع بالمتجر بجميع عناصره وموقوماته المادية والمعنوية وللطرف الثانى الاعلان عنه بكافة الوسائل دون ذكر اسمه الشخصى والانتصار على ذكر اسم المتجر فقط .
(البند السادس) لا يجوز للطرف الثانى اجراء اى تعديل سواء بداخل المتجر أو بواجهته او بالافتات المتعلقة به او اضافة شئ الى ذلك .
(البند السابع) مدة هذا العقد ….. ” ثلاث سنوات مثلا ” تبدأ من تاريخ تحريره وتنتهى فى / / دون حاجة الى تنبيه بالاخلاء .
(البند الثامن) يلتزم الطرف الثانى بعقود العمل المتعلقة بالعاملين بالمتجر وما يترتب عليها من أجور ومنح وعلاوات وتأمينات ، ويعتبر وحدة المسئول عن أى اخلال بالالتزامات المترتبة على ذلك .
(البند التاسع) يصبح الطرف الثانى اعتبارا من اليوم مسئولا جميع الجهات عن المتجر ، ويقوم الطرف الاول باخطار مأمورية الضرائب التابع لها بهذا الايجار .
(البند العاشر) تمت معاينة المتجر بمعرفة الطرف الثانى معاينة تامة نافية للجهالة وليس له الرجوع على الطرف الاول بضمان ما قد يظهر من عيوب .
(البند الثانى العاشر) يضمن الطرف الاول ضمان التعرض القانونى الذى قد يواجه به الطرف الثانى وكذلك خلو المتجر من كافة الحقوق العينية والشخصية .
(البند الثالث عشر) تختص محاكم …. بنظر ما قد ينشب من منازعات تتعلق بهذا العقد ويعتبر عنوان كل من اطرافه المبينة به موطنا مختارا فى هذا الصدد .
(البند الرابع عشر) حرر هذا العقد من ثلاث نسخ ، لكل طرف نسخة .
(الطرف الاول) (الطرف الثانى)
(الكفيل المتضامن)
كشف ببيان الموجودات المادية
” تذكر جميع الموجودات ”
(الطرف الاول) (الطرف الثانى)
(الطرف الثالث)
ملاحظات : 1- نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني التي تجيز للمستأجر الذي أنشأ بالعين المؤجرة متجرا أو مصنعا بيعه ولو وجد بالعقد شرط يحظر عله التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن ، ورد على سبيل الاستثناء ومن ثم يجب قصره على ما ورد في شأنه وهو بيع المتجر أو المصنع . مفاد ذلك أن هذا المستأجر لا جوز له أن يؤجر متجره من الباطن طالما كان ممنوعا من ذلك ” وقد أقرتنا محكمة النقض على ذلك ، راجع مجموعة المبادئ القانونية المؤلف ، الجزاء الرابع ” .
2- المتجر والمصنع باعتباره مجموعا من المال فيعتبر منقولا متى كان الغرض الأول من الإيجار ليس المكان الذي يشغله بل المنشأة وما اشتملت عليه من أدوات ” جدك ”
و لأجل العلم . .
صيغة دعوى إخلاء للتنازل عن الإيجار مع انتفاء شروط الجدك | الدليل القانوني الكامل وفق القانون المصري
تُعد دعاوى الإخلاء بسبب التنازل عن الإيجار من أكثر المنازعات شيوعًا أمام المحاكم المصرية، خاصة في العقود الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن القديمة. ويثور النزاع غالبًا عندما يقوم المستأجر بالتنازل عن العين المؤجرة للغير دون موافقة المالك، ثم يتمسك بوجود حالة “جدك” لتبرير هذا التنازل.
ومن هنا تظهر أهمية فهم مفهوم “الجدك” وشروطه القانونية، والحالات التي يحق فيها للمالك رفع دعوى إخلاء للتنازل عن الإيجار مع انتفاء شروط الجدك، بالإضافة إلى التعرف على الصيغة القانونية السليمة للدعوى والإجراءات الواجب اتباعها أمام القضاء.
ما المقصود بالتنازل عن الإيجار؟
التنازل عن الإيجار هو قيام المستأجر بنقل حقوقه والتزاماته الناشئة عن عقد الإيجار إلى شخص آخر، بحيث يحل المتنازل إليه محل المستأجر الأصلي في الانتفاع بالعين المؤجرة.
والأصل في القانون أن المستأجر لا يجوز له التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن إلا بموافقة المالك، ما لم يوجد نص قانوني أو اتفاق يسمح بذلك.
ويُعد التنازل غير المشروع عن العين المؤجرة سببًا من أسباب طلب الإخلاء متى ثبت للمحكمة وقوعه بصورة فعلية.
ما هو الجدك في القانون المصري؟
الجدك هو بيع المتجر أو المصنع بكافة مقوماته المادية والمعنوية، بما يشمل العناصر التجارية المرتبطة بالنشاط، مثل:
-
الاسم التجاري.
-
العملاء والسمعة التجارية.
-
البضائع والمعدات.
-
الرخص والتصاريح المرتبطة بالنشاط.
-
المقومات التجارية الأخرى.
وقد أجاز المشرع في بعض الحالات انتقال حق الانتفاع بالعين المؤجرة مع بيع الجدك حمايةً للنشاط التجاري واستمرارًا للمشروع الاقتصادي.
متى يتحقق بيع الجدك قانونًا؟
لا يكفي مجرد تسليم المحل لشخص آخر للقول بوجود بيع جدك، وإنما يجب توافر شروط محددة، من أهمها:
1- وجود محل تجاري قائم
يجب أن يكون هناك نشاط تجاري أو صناعي حقيقي يمارس داخل العين المؤجرة.
2- انتقال عناصر المتجر
يشترط انتقال العناصر الأساسية للمحل التجاري وليس مجرد حيازة المكان.
3- استمرار النشاط
يجب أن يستمر النشاط التجاري أو نشاط مشابه له بعد انتقال المتجر.
4- وجود تصرف قانوني حقيقي
ينبغي أن يكون هناك عقد بيع فعلي للمتجر أو المنشأة التجارية.
متى تنتفي شروط الجدك؟
تنتفي شروط الجدك في العديد من الحالات التي تشهدها المحاكم المصرية، ومنها:
أولًا: عدم وجود نشاط تجاري حقيقي
إذا ثبت أن العين المؤجرة لا تمارس نشاطًا تجاريًا فعليًا، فلا مجال للحديث عن بيع الجدك.
ثانيًا: انتقال العين فقط دون النشاط
إذا تم تسليم المحل لشخص آخر دون نقل العناصر التجارية المرتبطة به.
ثالثًا: تغيير النشاط بصورة جوهرية
عندما يتم تغيير طبيعة النشاط بشكل يؤدي إلى انقطاع الصلة بين النشاط القديم والجديد.
رابعًا: التحايل على القانون
إذا كان التصرف مجرد وسيلة لإخفاء تنازل عن الإيجار وليس بيعًا حقيقيًا للمتجر.
خامسًا: عدم وجود مستندات تثبت بيع الجدك
عندما يعجز المستأجر عن إثبات انتقال المقومات التجارية الأساسية.
وفي هذه الحالات يكون من حق المالك التمسك بأن الواقعة تمثل تنازلًا غير مشروع عن الإيجار يبرر طلب الإخلاء.
أركان دعوى الإخلاء للتنازل عن الإيجار
لكي تنجح دعوى الإخلاء، يجب على المؤجر إثبات عدة عناصر مهمة، منها:
-
وجود عقد إيجار صحيح.
-
وقوع تنازل فعلي عن العين المؤجرة.
-
عدم الحصول على موافقة المؤجر.
-
انتفاء شروط الجدك القانونية.
-
استمرار شغل العين بواسطة الغير.
وغالبًا ما تعتمد المحكمة على المعاينات والشهود والمستندات لإثبات هذه الوقائع.
صيغة دعوى إخلاء للتنازل عن الإيجار مع انتفاء شروط الجدك
إنه في يوم ………
بناءً على طلب السيد / ………. المقيم ………. ومحله المختار مكتب الأستاذ / ………. المحامي.
أنا محضر محكمة ………. قد انتقلت وأعلنت:
السيد / ………. المقيم ………..
الموضوع
بموجب عقد إيجار مؤرخ ../../…. استأجر المعلن إليه من الطالب العين الكائنة ………. لاستعمالها في نشاط ………..
وحيث إن المعلن إليه قد تنازل عن العين المؤجرة إلى الغير دون الحصول على موافقة المالك، كما أن الواقعة لا تتوافر فيها شروط بيع الجدك المقررة قانونًا، إذ لم يتم نقل العناصر المادية والمعنوية للمحل التجاري ولم يثبت انتقال النشاط التجاري بصورة قانونية.
الأمر الذي يشكل مخالفة صريحة لأحكام القانون وعقد الإيجار ويعطي الطالب الحق في طلب إخلاء العين المؤجرة.
بناءً عليه
أنا المحضر سالف الذكر انتقلت وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور أمام محكمة ………. الدائرة ………. وذلك بجلستها المنعقدة يوم ………. لسماع الحكم:
أولًا: بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها خالية من الأشخاص والشواغل.
ثانيًا: إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
ولأجل العلم.
المستندات المطلوبة في دعوى الإخلاء
من أهم المستندات التي يعتمد عليها المؤجر:
-
عقد الإيجار.
-
ما يثبت التنازل عن العين.
-
التحريات أو المعاينات.
-
الشهادات التجارية إن وجدت.
-
صور الرخص والتراخيص.
-
شهادة الشهود.
وكلما كانت الأدلة قوية زادت فرص نجاح الدعوى أمام المحكمة.
دور المحكمة في التحقق من وجود الجدك
لا تكتفي المحكمة بما يطلقه الخصوم من أوصاف قانونية، بل تبحث في حقيقة التصرف.
فقد تدعي إحدى الجهات وجود بيع جدك بينما يتبين للمحكمة أن الأمر لا يعدو كونه تنازلًا عن الإيجار في صورة مستترة.
ولهذا تخضع كل حالة لتقدير المحكمة وفق ظروفها ومستنداتها الخاصة.
أهمية الاستعانة بمحامٍ متخصص في دعاوى الإيجارات
تُعد دعاوى الإخلاء من الدعاوى الدقيقة التي تحتاج إلى خبرة قانونية كبيرة، خاصة في ظل تعدد التشريعات والأحكام القضائية المنظمة لعلاقة المؤجر بالمستأجر.
وتكمن أهمية المحامي المتخصص في:
-
دراسة العقد بدقة.
-
تحديد الموقف القانوني الصحيح.
-
جمع الأدلة اللازمة.
-
صياغة صحيفة الدعوى بصورة احترافية.
-
تمثيل الموكل أمام المحكمة.
دور المستشار عبد المجيد جابر في قضايا الإيجارات
يُعد المستشار عبد المجيد جابر من المحامين المتخصصين في منازعات الإيجارات والعقود المدنية، حيث يقدم خدمات قانونية متكاملة في دعاوى الإخلاء وفسخ العقود والمنازعات العقارية.
وتشمل خدماته:
-
إعداد صحف دعاوى الإخلاء.
-
تقديم الاستشارات القانونية للملاك والمستأجرين.
-
تمثيل العملاء أمام المحاكم المدنية.
-
مراجعة عقود الإيجار القديمة والجديدة.
-
متابعة تنفيذ الأحكام القضائية.
ويمكن التعرف على المزيد من الخدمات القانونية عبر موقع مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية:
مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية
تُعد مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية من المؤسسات القانونية المتخصصة في القضايا العقارية والمدنية والتجارية، وتقدم خدمات قانونية متكاملة للأفراد والشركات.
ومن أبرز خدمات المؤسسة:
-
دعاوى الإخلاء والطرد.
-
منازعات الإيجارات القديمة.
-
قضايا الملكية العقارية.
-
صحة التوقيع وصحة ونفاذ العقود.
-
قضايا التعويضات المدنية.
-
الاستشارات القانونية العقارية.
للمزيد من المعلومات يمكن زيارة الموقع الرسمي:
أفضل موقع قانوني للمقالات والاستشارات القانونية
إذا كنت تبحث عن صيغ الدعاوى وأحدث المقالات القانونية المتعلقة بالقانون المصري، يمكنك متابعة موقع:
حيث يضم مجموعة متنوعة من المقالات القانونية والصيغ القضائية والاستشارات المتخصصة في مختلف فروع القانون.
الخاتمة
تمثل دعوى الإخلاء للتنازل عن الإيجار مع انتفاء شروط الجدك إحدى الوسائل القانونية المهمة لحماية حقوق الملاك في مواجهة حالات التنازل غير المشروع عن العين المؤجرة. ويظل نجاح الدعوى مرتبطًا بقدرة المدعي على إثبات انتفاء عناصر الجدك وتوافر أركان التنازل المخالف للقانون.
ولذلك يُنصح دائمًا بالاستعانة بمحامٍ متخصص مثل المستشار عبد المجيد جابر أو التواصل مع مؤسسة حورس للمحاماة والاستشارات القانونية للحصول على المشورة القانونية المناسبة واتخاذ الإجراءات القضائية السليمة لحماية الحقوق والمراكز القانونية.
