حالات الطرد والإخلاء من العين والمؤجرة

حالات الطرد والإخلاء من العين والمؤجرة

حالات الطرد والإخلاء من العين والمؤجرة :-

عملية الطرد والإخلاء من العين من الموضوعات التى دائماَ ما يكثر الحديث فيها،

وذلك لتعدد الحالات التى يمكن بناء عليها اللجوء إلى هذا الإجراء أو ذاك مع ملاحظة التباين فى المواقف

بين المؤجر من جانب والمستأجر من جانب أخر، من حيث التأييد أو الرفض والمعارضة لما يتم اتخاذه من إجراءات،

وحديثاَ بدأت هذه المشاكل يحد منها بعد أن أصبحت عقود الإيجار تخضع فى تنظيمها للقواعد الواردة والمنصوص عليها فى القانون المدنى

والتى بموجبها أصبح العقد هو وكما يقال شريعة المتعاقدين.

عقود الايجار أصبحت هى المُنظم الأول والأخير للتعاقدات بين المالك والمستأجر

وأن ما يتم الاتفاق عليه فى بنوده هو الحاكم لعلاقة طرفيه ما لم تكن تلك البنود تخالف قواعد النظام العام والآداب

فلا محل للاعتداد أو العمل بها بل تكون هى ولعدم سواء، ويدخل ضمن مخالفة شروط العقد هى عملية تكرار

امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حيث يحكم عليه فى هذه الحالة بـ”الإخلاء”

وعلة هذا النص ترجع إلى إساءة استخدام المستأجر لحق فى توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر فى ذلك بالسداد.

أسباب الطرد والإخلاء وأوجه التشابه والاختلاف بين القانون القديم والقانون الجديد

فى التقرير التالى، يلقى “برلمانى” الضوء على إشكالية غاية فى الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين

تتعلق بأسباب الطرد والإخلاء وأوجه التشابه والاختلاف بين القانون القديم والقانون الجديد، وذلك من خلال مراجعات ومقارنات

حيث أنه من الناحية القانونية يوجد اختلاف ما بين رفع دعوى طرد للمؤجر وبين رفع دعوى الإخلاء

وسوف نحاول التعرف على بعض أوجه التشابه والاختلاف بين الناحيتين، وذلك لوضع صورة واضحة أمام الباحث عن الاختلاف القانونى

وطرق التعامل مع الشكلين، وذلك من خلال توضيح أسباب كل شكل من أشكال الدعاوى وطرق التعامل معها – بحسب الخبير القانونى

والمحامى بالنقض عابد كمال الوكيل.

الفرق بين دعوى الطرد والإخلاء

عند عدم سداد الإيجار، قانون الإيجار القديم يوجب على المؤجر أن يعمل على إخطار المستأجر بشكل رسمى عند عدم سداد الإيجار

ويجب بعد ذلك أن يتم انتظار لفترة لا تقل عن 15 يوم إذا لم يسدد المستأجر الإيجار خلال هذه الفترة

فيمكن أن يسدد أمام القاضى حتى الاستئناف، أما فى حالة تكرار عدم السداد فى هذه المرة يمكن رفع دعوى الإخلاء

لعدم سداد الأجرة أن يتم فسخ التعاقد حتى فى حالة تقديم المستأجر لعذر، ولكن القانون الجديد نص على أنه لا يجوز أن يدفع المستأجر أمام المحكمة

إذا تم توجيه إنذار له، كما يمكن للمؤجر أن يقوم يرفع دعوى قضائية بشكل مباشر يطالب فيها بطرد المستأجر – وفقا لـ”الوكيل”.

حالات طرد المستأجر

من الحالات الأخرى التى نص فيها قانون الإيجارات القديم وقانون الإيجارات الجديد على جواز رفع دعوى قضائية

للمطالبة فيها بفسخ العقد وإخلاء المكان موضوع التنازع، هو أن يقوم المستأجر بتأجير الشقة أو التنازل عنها من الباطن

بدون إخطار صاحب الشقة ودون الحصول على موافقة منه، ولكن من المهم إثبات هذا الفعل.

متى يحق للمؤجر طرد المستأجر؟

من الحالات التى يجوز فيها اتخاذ إجراءات طرد المستأجر قانون جديد هى أن يتسبب المستأجر بحدوث أضرار فى العين المؤجرة

مثل أن يقوم المستأجر بهدم الجدران أو الحوائط بالشكل الذى يمكن أن يكون له تأثير على العقار أو العين

بينما نص قانون الإيجارات الجديد على أنه يمكن أن يتم إقامة دعوى إخلاء بشكل مباشر، ولكن فى قانون الإيجارات القديم

كان يجب أن يتم إثبات الضرر من خلال الحصول على حكم نهائى الذى يعد جنحة اتلاف أملاك الغير – الكلام لـ”الوكيل“.

حالات فسخ عقد الإيجار القديم

من أهم العوامل التى يمكن أن تؤدى إلى رفع دعوى طرد المستأجر من العين هو أن يستخدم المستأجر العين

فى أى نوع من الأعمال المنافية للآداب العامة أما فى القانون القديم كان يجب فى البداية أن يتم إثبات

وجود الفعل المنافى للآداب العامة عن طريق الحصول على حكم قضائى وبعد ذلك يتم رفع دعوى إخلاء للعين.

أما فى القانون الجديد يمكن أن يقوم المؤجر برفع دعوى قضائية بشكل مباشر على المستأجر تطالب بالإخلاء المباشر للعين محل النزاع.

تغيير الاستخدام بدون موافقة المالك

ومن أهم الأسباب التى يمكن أن تؤدى إلى طرد المستأجر من العين هو أن يقوم المستأجر بتغيير استخدام العين دون إخطار المالك

أو الحصول على موافقة منه، مثال على ذلك يقوم المستأجر بتحويل الشقة التى قام باستئجارها من المالك إلى شركة أو عيادة

أو مكتب بدون أن يخطر مالك العقار بتنفيذ هذا التغيير.

وينص القانون القديم والقانون الجديد للإيجارات على أن هذا الفعل وقدرة المؤجر على إثباته بأى طريقة من طرق الإثبات

تجعله يستطيع رفع دعوى قضائية لإخلاء العقار، وبهذا نكون قد تحدثنا عن جميع الأسباب التى يمكن أن تؤدى إلى اتخاذ المؤجر إجراءات لطرد المستأجر

سواء من خلال القانون القديم للإيجارات أو من خلال القانون الجديد.

الخلاصة: الطرد والإخلاء فى القانون المصرى

وردت أسباب الطرد أو الإخلاء فى القانون على سبيل الحصر فى 5 حالات، ولكن هناك أوجه تشابه

واختلاف بين القانون القديم والقانون الجديد نرصدها على النحو التالى:

1- السبب الأول: عدم سداد الإيجار

وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمى ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار

فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضى حتى بعد الاستئناف…. ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى

ففى هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.

أما فى القانون الجديد فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.

2- السبب الثانى: التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر

فى القانون القديم والجديد تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين ويمكن إثبات ذلك بكافة طرق الإثبات.

3- السبب الثالث: الإضرار بالعين المؤجرة

على سبيل المثال لا الحصر هدم حوائط أو جدران من شأنها التأثير على حماية العين أو العقار.

فى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائى “جنحة إتلاف ملك الغير”، ثم إقامة دعوى إخلاء.

بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويتم إثبات هذا الضرر للمحكمة بكافة طرق الإثبات.

4- السبب الرابع: استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة

فى القانون القديم لابد من إثبات ذلك أولاً بحكم قضائى ثم إقامة دعوى إخلاء، أما بالنسبة للقانون الجديد تقام دعوى الإخلاء مباشرة.

5- السبب الخامس: تغيير النشاط دون موافقة المالك

على سبيل المثال: تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، فى القانونين تقام دعوى إخلاء ويتم إثبات ذلك التغيير بكافة طرق الإثبات.

وقد نصت المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأحكام الخاصة ببيع وتأجير الأماكن علي :- 

لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت امدة المتفق عليها في العقد الا لاحد الاسباب الآتية :

( أ ) الهدم الكلي او الجزئي للمنشأت الايلة للسقوط والاخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا لاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .

( ب ) اذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول

دون مظروف او باعلان علي يد محضر ولا يحكم باخلاء اذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوي باداء الاجرة

وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .

ولا ينفذ حكم لاقضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسبب التاخير في سداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح

اذا ما سدد المستأجر الاجرة المصاريف والاتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط ان يتم التنفيذ في مواجهه المستأجر .

فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره في الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبرات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او لاطرد بحسب الاحوال .

( جـ ) اذا ثبت ان المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر ، او اجرة من الباطن بغير اذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الاصلي 

او تركه للغير بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا

أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوي القربي وفقا لأحكام المادة 29 ـ من القانون 49 لسنة 1977 .

اذا ثبت بحكم قضائي نهائي ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة

أو ضارة بسلامة المبني بالصحة العامة او اغراض منافيه للآداب العامة .

ومع عدم الاخلال بالاسباب المشار اليها لا تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة .

وتلغي المادة ( 31 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .